個人房屋租賃合同熱門

房屋租賃合同。

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個人房屋租賃合同(篇1)

出租人(以下簡稱甲方)：

承租人(以下簡稱乙方)：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人與承租人在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協(xié)議如下：

第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關規(guī)定。

第二條 租賃房屋狀況

租賃房屋坐落于沈陽市________區(qū)(縣)________街(路)________號，門牌號為__________，房產(chǎn)證號為_______________，樓房為____室____廳____衛(wèi)____廚，平房為_______間，建筑面積為________平方米，使用面積為____________平方米，朝向為____________，設定抵押權的狀況為__________________________________;該房屋現(xiàn)有裝修詳細情況及設施、設備情況見合同附件，該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據(jù)。

甲方應在簽訂本合同后______日內(nèi)按照乙方要求對房屋做如下改善: ____________________________________________________，改善房屋的費用由甲方承擔。

第三條 甲方應提供房產(chǎn)證(或具有出租權的有效證明)、身份證明(營業(yè)執(zhí)照)等文件，乙方應提供身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅供本次租賃使用。

第四條 租賃用途與租賃期限

租賃用途：乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為_______________________________使用。

該房屋租賃期共___個月。自___年___月___日起至___年___月___日止;租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還;乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿一個月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。

第五條 租金及支付

租金標準：____________元人民幣/月(大寫___萬___仟___佰___拾___元人民幣/月); 租金總額為____________元人民幣(大寫___萬___仟___佰___拾___元整)。租金支付方式為_________________________________________________________。甲方收款后應提供給乙方有效的收款憑證。

第六條 租賃期間相關費用及稅金

1、 甲方應承擔的費用：

(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，應由甲方負擔。

(2)甲方承擔的其他費用：_____________________________________________________。

2、 乙方交納以下費用：

(1)______________(2)_______________(3)______________(4)______________

(5)______________(6)_______________(7)______________(8)______________乙方應按時交納自行負擔的費用，甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。

第七條 租賃期間有第三人對租賃房屋主張權利的，乙方應當及時通知出租人。 因第三人主張權利，影響乙方對租賃房屋使用、收益的，乙方可以要求減少相應的租金。因不可歸責于乙方的原因致使租賃房屋部分或全部毀損的，乙方可要求減少租金或不支付租金;因租賃房屋部分或全部毀損，致使不能實現(xiàn)合同目的的，乙方可以解除合同。

第八條 房屋修繕與使用

在租賃期內(nèi)，甲方應保證出租房屋的使用安全，該房屋及所屬設施的維修責任均由甲方負責(乙方使用不當除外，如因乙方使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經(jīng)濟賠償); 乙方向甲方提出維修請求后，甲方應及時提供維修服務，并提前通知乙方，乙方應積極協(xié)助配合。 甲方(是/否)允許乙方對租賃房屋進行裝修、改善或增設他物;裝修、改善或增設他物的范圍是：_______________________________________________________________________________________________，對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。租賃期限屆滿后，對租賃房屋的裝修、改善、增設他物的處理方法為：_____________________________________________________________________________ 。

第九條 房屋的轉讓與轉租

1、租賃期間，甲方有權依照法定程序轉讓該出租的房屋，轉讓后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效;租賃期內(nèi)甲方出賣租賃房屋時，應當提前_____個月書面通知乙方，雙方可協(xié)商

個人房屋租賃合同(篇2)

出租人:

承租人:

第一個站點位于:

沈陽

第二條租賃期限

租期為 個月，年復一年。

有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回場地:

1.承租人擅自轉租或出借場地的；

2.承租人利用租賃房屋進行非法活動；

3.承租人已拖欠租金三個月；

合同期滿，承租人拒不搬遷的，應當賠償出租人由此造成的損失。

合同期滿，出租人繼續(xù)出租該房屋的，承租人享有優(yōu)先權。

1.出租人未履行場地維護責任的；

2.出租人不合理地要求、干涉或者妨礙承租人的正常經(jīng)營活動。

第三條租金及支付方式

租金為人民幣 元，每年(或每月)支付一次(或分期支付)。

付出時間。

第四條租賃期內(nèi)場地修復

修繕場地是出租人的義務。出租人應每隔一個月(或一年)對租賃房屋及設備進行仔細檢查和維修，以確保承租人房屋的正常使用。

第五條出租人和承租人之間的'變更

1.如果出租人將房屋所有權轉讓給第三方，租賃合同中房屋的新所有人將繼續(xù)有效。

2.出租人應在出售房屋前三個月通知承租人。同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

3.后續(xù)需要與第三從交換場地的，應當事先征得出租人同意。

第六條違約責任

1.出租人未按時交付場地的，應向承租人支付違約金。

2.出租人未按時(或按要求)修繕租賃房屋，給承租人造成人身傷害或財產(chǎn)損失的，應負責賠償損失；

3.承租人未支付租金的，除按時足額支付租金外，還應當支付人民幣元的違約金；

4.承租人違反合同約定，擅自將租賃房屋轉讓給他人的，應向出租人支付人民幣元的違約金，造成房屋損壞的，應當承擔賠償責任。

第七條豁免條件

1.因不可抗力造成場地損壞或承租方損失的，雙方互不承擔責任。

2.租賃期內(nèi)如遇房屋搬遷，本合同自行終止，租賃雙方不承擔經(jīng)濟責任。

第八條解決爭議的方式

因履行本合同而產(chǎn)生的任何爭議應由雙方協(xié)商解決。談判失敗時；向人民法院起訴。

第九條本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商補充，補充條款與本合同具有同等效力。

出租人(簽字蓋章):承租人(簽字蓋章):

簽字日期: 年 月 日

個人房屋租賃合同(篇3)

本合同雙方當事人：

出租方（甲方）：_________________

承租方（乙方）：___________________

第一條 房屋基本情況

甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_________________________________________，________室，建筑面積_____平方米。

第二條 房屋用途

該房屋用途為____________________。除雙方另有約定外，乙方不得改變房屋用途。

第三條 租賃期限

（一）租賃期限自______年___月___日至______年___月___日，租期___年。

（二）租賃期滿或合同解除后，本合同即終止。

（三）租賃期滿時，甲方若要停止后續(xù)租賃，應提前30日通知乙方，乙方應于合同到期日前搬離房屋。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用。

（四）如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權。

（五）如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前 30 日向甲方提出續(xù)租要求，甲方如同意繼續(xù)租賃，雙方協(xié)商一致后重新簽訂房屋租賃合同。

第四條 租金及付款方式

（一）該房屋每月租金為（人民幣）______元（大寫_____________元），租金按半年結算。租賃期間，如遇到國家有關政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標準；除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。乙方應于已交付租金可用的租期到期前30天，交付后半年的租金。

（二）甲方于本合同生效之日起___日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。該房經(jīng)甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙后視為交付完成。

（三）在合約生效之日起，甲方在任何情況下進入合約中規(guī)定的房屋，都必須事先通知，得到乙方的同意后，方可在約定時間進入。

第 五條 關于租賃期間相關費用承擔方式

在乙方租賃房屋期間，水、電費，物業(yè)管理費，取暖費等等一切費用，均由乙方自理。

第 六條甲方對房屋產(chǎn)權的承諾

甲方保證出租該房屋沒有產(chǎn)權糾紛；除補充協(xié)議另有約定外，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第 七條 房屋維修養(yǎng)護及安全責任

（一）甲方應保證房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

（二）乙方保證遵守相關法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。

（三）甲方提供________________，乙方有使用權與愛護權。

（四）租賃期內(nèi)，乙方應保持房屋內(nèi)衛(wèi)生清潔。因乙方保管不當或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設備設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如發(fā)生自然損壞的，乙方應及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復。

（五）乙方不得改變房屋內(nèi)部結構。不得對租賃房屋進行大規(guī)模裝修改造；小規(guī)模的裝飾不得影響房屋將來的正常使用，在租賃期滿或因其他原因終止后可自行拆除，甲方不予補償。

（六）乙方在租賃期內(nèi)，因自身原因在甲方房屋內(nèi)，發(fā)生的任何意外（如：火災、觸電等）情況，均由乙方自行承擔，并賠償甲方相應損失。

第 八條 條 有關 合同 解除 的約定

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。

（三）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負責賠償：

1、擅自將承租房屋轉租給第三方的；

2、擅自拆改承租房屋主體結構或改變承租房屋用途的，或故意損壞承租房屋。

3、不按照約定日期支付租金，逾期遲交租金累計達15日以上的。

4、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)摹?/p>

（四）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同，根據(jù)實際使用時間，甲方退還剩余租金：

1、甲方逾期交付房屋7日的。

2、租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的。

3、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。

4、甲方不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。

5、租賃房屋有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

第九條提前終止合同

（一）租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前30日（一個月）書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。

（二）如因國家建設、不可抗力因素等情形終止合同時，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。租金按實際使用時間計算，多退少補。

第十條 違約責任

租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，須向對方交納年度租金的`5%作為違約金。

第十 一條 條 合同爭議的解決辦法

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲乙雙方均可向本合同簽約地人民法院進行裁決。

第十三條 補充協(xié)議

水電等附屬設施。

第十二條 其他約定事項

（一）本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。

（二）本合同未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方（簽章）：_____________

乙方（簽章）：_____________

授權代表（簽字）：_________

授權代表（簽字）：__________

_____年_____月____日

_____年_____月____日

個人房屋租賃合同(篇4)

一、房屋租賃糾紛處理程序

1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當事人可以申請房屋管理機關進行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進行調(diào)處。

2、租賃當事人申請調(diào)解房屋租賃糾紛應以書面方式提出，申請時未提供書面申請的應及時補交。

3、區(qū)租賃局或租賃所受理當事人調(diào)解申請后，應在五個工作日內(nèi)確定調(diào)解會的時間和地點，并通知租賃雙方當事人。

4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應由租賃雙方當事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達不成一致的，則終止調(diào)解，當事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當事人不到場參加調(diào)解，應終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時間進行調(diào)解。

5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請房屋租賃管理機關向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請應以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達證明材料。管理機關核實有關情況后，對符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應通過法律途徑解決糾紛。

6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點財物、收回房屋的，可以申請房屋租賃管理機關到場見證，該申請應以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達證明及告知對方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實有關情況后，房屋租賃管理機關可以到場見證。出租方在清點財物之后應制作財物清單，有出租方及到場有關單位簽章，對清點的財務租方應妥善保管。

二、房屋租賃糾紛基本處理方式

(一)租金支付糾紛。

這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。

出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法：

(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

(2)比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。

(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

(二)損害賠償糾紛。

房地產(chǎn)租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償?shù)?。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導意見，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。筆者認為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

(三)其他方面的糾紛。

房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。

三、房屋租賃合同糾紛處理辦法

(一)、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

(二)、房屋租賃合同效力的認定

房屋租賃合同有效的條件是：

1 、 《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、 合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關批準。

3、 出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

(三)、有效房屋租賃合同糾紛的處理

合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。

合同解除時有關問題的實體處

1、 關于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉租的;

(4)承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2 、 承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、 因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。

承租人應向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

4、 因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應向承租人承擔的違約責任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。

(四)、無效房屋租賃合同糾紛的處理

房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1 、 因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫;2 、 其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。

承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

(五)、涉及轉租的房屋租賃糾紛案的處理

轉租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：

1 、征得原出租人的同意;

2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉租人的權利、義務的，應將受轉租人列為第三人參加訴訟。

出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉租人對該物業(yè)的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉租人為案件第三人。

個人房屋租賃合同(篇5)

一、房屋租賃合同無效的情形

一般來說，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關于適用若干問題的解釋(一)》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，下列的房屋租賃應認定合同無效。

(一)簽約主體不合格。

當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。

(二)內(nèi)容不合法。

主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會公共利益的;違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定等情形。

(三)客體不合格。

房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標準的;已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權的;有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

二、房屋租賃合同無效認定中涉及到的特殊情形

(一)當事人意思表示不真實所簽訂的房屋租賃合同并非無效。

根據(jù)我國《合同法》第五十四條第二款第二項的規(guī)定，如一方當事人意思表示不真實，損害了合同另一方當事人的利益，另一方當事人有權依意思自治原則決定是否申請法院或仲裁機構撤銷，而并非絕對無效。這與我《民法通則》第五十八條將“當事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無效合同并不一致。根據(jù)后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應按《合同法》的規(guī)定執(zhí)行，對此情形，僅能由合同當事人決定是否申請法院或仲裁機構撤銷。

(二)涉及無產(chǎn)權證的房屋出租合同并非必然無效。

分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權或處分權。在實際生活當中，所有人因各種原因在沒有產(chǎn)權證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。是否辦理房屋產(chǎn)權證，我國法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，且不動產(chǎn)登記發(fā)證制度是為了將物權進行公示。所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權證，并不影響其對該房屋行使所有權。雖然建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。”但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應當以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑屬于行政違法，對此應由政府城市規(guī)劃部門處理。我國《最高人民法院全國民事審判工作座談會紀要》4第二條第4項指導意見也認為：“違章建筑的認定不屬于民事糾紛，依法應由有關行政部門處理?！鼻掖祟惤ㄖ纬稍驈碗s，也不都是實體違反，所以對這類房屋租賃合同應區(qū)別對待，不應一律認定無效。值得注意的是，根據(jù)我國《物權法》保護合法占有的規(guī)定，對這類合同的更不應當然認定為無效。

(三)沒有登記備案的房屋租賃合同也非無效合同。

房屋租賃備案登記是指當事人在簽訂房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。我國修改后的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案” 第十四條規(guī)定：“房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。可見，我國實行房屋租賃登記備案制度。從其目的來看，主要是為了避免國家稅款的損失、規(guī)范房屋租賃市場及向社會公示以保護第三人的合法權益。但是房屋租賃的登記備案并不是合同生效的要件，其不過是行政機關的事后審查行為。而且，根據(jù)《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。 加之《城市房屋租賃管理辦法》為規(guī)章，《城市房地產(chǎn)管理法》為行政法，從法律的階位性及不同法律關系的不同適用程序來看，該類合同也是有效的。

三、房屋租賃合同無效的法律后果

我國《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認為無效或者被

撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！蔽覈逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！钡谖迨艞l規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人?！庇山?jīng)可見，房屋租賃合同被認定為無效，一般情況下，承租人應當交還房屋，未未付的租金不再交付，超過實際使用期限交付的租金出租人應當返還。如有損失按過錯原則由雙方分擔，雙方互不承擔違約責任。且對于雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護法律的嚴肅性。

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