地產(chǎn)分析報告范本

地產(chǎn)分析報告。

常言道，實踐出真知。當我們實際完成一項工作時，通常需要撰寫一份報告。你是否了解報告的寫作格式呢？在經(jīng)過多次精選后，“地產(chǎn)分析報告”榮膺本編輯心目中的佳作之一，懇請您收藏本頁面！

地產(chǎn)分析報告(篇1)

一、背景介紹

從20__年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，__市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿__為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20__年稅收收入0.9億，20__年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

縱觀200__年-20__年__市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，__市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

稅金及費用：20__年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤2、社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。debasrideb.com

三、政府的調(diào)控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

地產(chǎn)分析報告(篇2)

我公司是以生產(chǎn)電子產(chǎn)品為主,以加工半成品為輔的電子產(chǎn)品公司。公司注冊資金3000萬元,設(shè)備先進。主要的市場包括本地市場和國內(nèi)市場,另外,正積極開發(fā)國際市場。公司的主打產(chǎn)品是P1產(chǎn)品,外加開發(fā)行業(yè)領(lǐng)先的P2、P3產(chǎn)品,實現(xiàn)以高科技產(chǎn)品為主,大眾產(chǎn)品為輔的生產(chǎn)模式。公司開源節(jié)流，注重員工技能培訓，調(diào)動員工積極性、能動性。

面對激勵的競爭環(huán)境，公司始終堅持走以質(zhì)量取勝的道路，堅持誠信經(jīng)營的理念，堅持市場份額與經(jīng)濟效益并重的原則，堅持攜帶經(jīng)銷商、供應(yīng)商共謀發(fā)展，共建雙贏的發(fā)展模式，依靠自主創(chuàng)新。以主打攻勢生產(chǎn)銷售P2、P3產(chǎn)品，第九年初推出市場，爭取先機。公司開源節(jié)流，爭創(chuàng)更高利潤。公司實現(xiàn)銷售收入8609.5萬元，比上年增長454.6%，實現(xiàn)利潤4786.61萬元，比上年增長5408.17萬元，凈資產(chǎn)收益率達670%，取得了良好的經(jīng)濟效率，進一步鞏固在行業(yè)的地位。

公司主營業(yè)務(wù)范圍：生產(chǎn)電子產(chǎn)品，主要生產(chǎn)P2、P3產(chǎn)品。生產(chǎn)所需的原材料比預(yù)算中昂貴，庫存等費用也上升了，成本上升會給公司經(jīng)營帶來很大的壓力，但也有利于加快行業(yè)的整合速度。

面對激烈的市場競爭，面對行業(yè)進行快速整合的市場格局，公司緊緊依“技術(shù)、管理、營銷”創(chuàng)新來提升公司的管理水平和綜合競爭能力，不斷提高品牌的影響力和含金量。

1、公司市場份額將進一步提高。第十年，公司將繼續(xù)堅持以技術(shù)質(zhì)量取勝的發(fā)展思路，堅持自主創(chuàng)新，堅持精品戰(zhàn)略，不斷提升產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新能力和質(zhì)量水平，不斷提升格力品牌的知名度和含金量，不斷完善獨具特色的營銷模式，抓住空調(diào)行業(yè)快速整合的機會，進一步提高市場份額，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。

2、加速開發(fā)國際市場。出口方面，隨著與海外客戶交流的不斷增加，公司的技術(shù)質(zhì)量優(yōu)勢越來越得到海外客戶的認同。因此，公司P3產(chǎn)品價格比國內(nèi)同行高一些，客戶也愿意接受。第九年訂單大幅增長，預(yù)計至少增長30%。

3、未來兩年資本性開支增大。隨著公司銷量的不斷增大，公司也將相應(yīng)投資增加產(chǎn)能，同時為了進一步提高技術(shù)質(zhì)量水平，降低成本，確保穩(wěn)定可控的關(guān)鍵原材料的供應(yīng)，公司希望投資提高生產(chǎn)設(shè)備的先進性。

綜上所述，第十年年公司經(jīng)營具體目標是：銷售收入增長25%以上，利潤增長15%以上。

地產(chǎn)分析報告(篇3)

從宏觀經(jīng)濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經(jīng)濟發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。

國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。

目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。

流動資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流動資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00

長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52

商譽 201,689,835.80 201,689,835.80

長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動負債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年內(nèi)到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流動負債：

長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

預(yù)計負債 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06

遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71

非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流動資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流動負債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年內(nèi)到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流動負債：

長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

預(yù)計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

負債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

該公司總資產(chǎn)本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長。進一步分析可以發(fā)現(xiàn)：

(1)流動資產(chǎn)本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了20.93%。非流動資產(chǎn)本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，兩者合計使得總資產(chǎn)增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。

(2)本期總資產(chǎn)的增長主要還是體現(xiàn)在了流動資產(chǎn)的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產(chǎn)的流動性有所增強。盡管流動資產(chǎn)的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產(chǎn)的影響為20.06%。從數(shù)據(jù)中顯示，萬科地產(chǎn)20存貨方面在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。二、其他應(yīng)收款的增加。其他應(yīng)收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產(chǎn)的影響為3.90%，根據(jù)資料可知公司的合作方往來增加，導致其他應(yīng)收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導致了貨幣資金減少?？偟膩碚f，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產(chǎn)總額是增長的。

由表2-2可知，該公司權(quán)益總額較之上年同期增長100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)2014年權(quán)益總額有較大幅度的增長。

項目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 變動情況(%)

流動資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74

流動資產(chǎn)合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52

非流動資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51

長期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09

無形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02

商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01

長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07

其他非流動資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00

非流動資產(chǎn)合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52

資產(chǎn)總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

流動負債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56

交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50

預(yù)收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06

應(yīng)交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90

一年內(nèi)到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02

流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05

非流動負債：

長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86

應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54

預(yù)計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00

其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00

遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05

非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36

負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32

所有者者益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29

未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61

外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12

所有者權(quán)益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32

負債及所有者權(quán)益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

表2-3分析：

從靜態(tài)方面分析，該公司本期流動資產(chǎn)比重高達92.25%，非流動資產(chǎn)比重僅為7.75%。根據(jù)該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以認為該公司資產(chǎn)的流動性較強，資產(chǎn)風險較小。

從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產(chǎn)比重下降了3.52%，而非流動資產(chǎn)上升了3.52%，結(jié)合各資產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)變動情況來看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預(yù)付賬款下降了2.83%外，其他項目變化幅度不是很大，說明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。

從資本結(jié)構(gòu)看，該公司股東權(quán)益比重為22%，負債比重為78%，資產(chǎn)負債率還是挺高的，但由年度報告可知，公司資產(chǎn)負債率的增加是由于預(yù)收賬款的增加導致，隨著項目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實際的償債壓力。從動態(tài)方面看來，該公司股東權(quán)益比重上升了0.32%，負債比重下降了0.32%，各項目變動幅度不大，表明公司資本結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定的。

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

計算表明，該公司流動資產(chǎn)的主要構(gòu)成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產(chǎn)很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務(wù)的能力。

報告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)

一、營業(yè)收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%

減：營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%

營業(yè)稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%

銷售費用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%

管理費用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%

財務(wù)費用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%

資產(chǎn)減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%

加：公允價值變動收益(損失以“-”號填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%

投資收益(損失以“-”號填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%

其中：對聯(lián)營企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%

二、營業(yè)利潤(虧損以“-”號填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%

加：營業(yè)外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%

減：營業(yè)外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%

其中：非流動資產(chǎn)處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%

三、利潤總額(凈虧損以“-”號填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%

減：所得稅費用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05

四、凈利潤18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%

(1)該公司資產(chǎn)負債表貨幣資金項目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項目當中的使用受限制資金的影響，本年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共增加8,116,074,778.35元。其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量1,923,868,889.89元;投資活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量7,954,417,194.85元;籌資活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量2,057,645,577.99元。

(2)該公司本年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生的主要原因是銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金128,656,952,761.00元。

(3)投資果凍現(xiàn)金流量主要是由于投資支付的現(xiàn)金構(gòu)成。萬科集團2013年用于投資活動的現(xiàn)金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現(xiàn)金。

(4)籌資活動凈現(xiàn)金流量的增加主要來自于取得借款收到的現(xiàn)金和償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.47元;償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.17元。

現(xiàn)金比率(%) 18.79% 13.46%

(1)流動比率：

2013年流動比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43

2014年流動比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33

(2)速動比率：

2013年速動比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2014年速動比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

(3)現(xiàn)金比率：

2013年現(xiàn)金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%

2014年現(xiàn)金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

從表3-1 可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。

(1)資產(chǎn)負債率：

2013年年末資產(chǎn)負債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%

2014年年末資產(chǎn)負債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%

(2) 股東權(quán)益比率：

2013年股東權(quán)益比率 = 1-78.6% = 21.4%

2014年股東權(quán)益比率 = 1-79.1% = 20.9%

(3) 產(chǎn)權(quán)比率：

2013年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%

2014年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%

(4) 已獲利息倍數(shù)：

2013年年末已獲利息倍數(shù) = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2014年年末已獲利息倍數(shù) = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

據(jù)表3-2顯示 萬科的資產(chǎn)負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認為資產(chǎn)負債率不應(yīng)高于50%，而萬科的資產(chǎn)負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關(guān)，風險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。

由表3-7的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較增長顯著，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產(chǎn)應(yīng)庫存管理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較20有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。

資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。

反映資本經(jīng)營盈利能力的基本指標是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率。

平均總資產(chǎn)① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

平均凈資產(chǎn)② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68

利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

根據(jù)表 的資料對萬科的資本經(jīng)營盈利能力進行分析如下：

分析對象=17.27%-19.21%=-1.94%

總資產(chǎn)報酬率變動的影響為：

17.48%-19.21%=-1.73%

負債利息率變動的影響為：

17.54%-17.48%=0.06%

資本結(jié)構(gòu)變動的影響為：

17.27%-17.54%=-0.27%

綜上，萬科2013年資本經(jīng)營盈利能力和2012年相比有所降低。

營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息稅前利潤 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79

平均總資產(chǎn) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

2014年總資產(chǎn)報酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根據(jù)表4-9中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率變動對總資產(chǎn)報酬率的影響。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%

銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

綜上，萬科本年全部資產(chǎn)報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報酬率降低了0.72%。

營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00

營業(yè)利潤 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06

利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23

=*100%=17.92%

營業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

總收入利潤率=*100%=17.79%

銷售凈利潤率=*100%=13.51%

銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%

從表3-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.

營業(yè)費用利潤率=*100%=21.63%

=*100*=16.30%

從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低.

項目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動額 增減變動率(%)

歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù) 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16

基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18

稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18

總結(jié),從以上各方面看出2014年萬科公司總資產(chǎn)報酬率,凈資產(chǎn)收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.

4.1 財務(wù)問題：

(1)通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。

(2)從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產(chǎn)報酬率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。

(3)從營運能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風險。

(4)從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現(xiàn)金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。

(5)從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產(chǎn)的增長不協(xié)調(diào)，說明公司發(fā)展能力較弱。

(1)開發(fā)項目前深入市場調(diào)查，做出符合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強對員工營銷能力的培訓，擴大市場份額以提高利潤率。

(2)應(yīng)強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。

(3)應(yīng)增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。

(4)資產(chǎn)的增長應(yīng)依靠權(quán)益的增長來實現(xiàn)，權(quán)益的增長應(yīng)依靠自身的利潤積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使營業(yè)利潤增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。

地產(chǎn)分析報告(篇4)

房地產(chǎn)行業(yè)市場分析報告是對房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模、市場競爭、區(qū)域市場、市場走勢及吸引范圍等調(diào)查資料所進行的分析。它是指通過房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查和供求預(yù)測，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的市場環(huán)境、競爭力和競爭者，分析、判斷房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品在限定時間內(nèi)是否有市場，以及采取怎樣的營銷戰(zhàn)略來實現(xiàn)銷售目標或采用怎樣的投資策略進入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場分析報告的主要分析要點包括：

1）房地產(chǎn)行業(yè)市場供給分析及市場供給預(yù)測。包括現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場供給量估計量和預(yù)測未來房地產(chǎn)行業(yè)市場的供給能力。

2）房地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析及房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測。包括現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場需求量估計和預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)未來市場容量及產(chǎn)品競爭能力。通常采用調(diào)查分析法、統(tǒng)計分析法和相關(guān)分析預(yù)測法。

3）房地產(chǎn)行業(yè)市場需求層次和各類地區(qū)市場需求量分析。即根據(jù)各市場特點、人口分布、經(jīng)濟收入、消費習慣、行政區(qū)劃、暢銷牌號、生產(chǎn)性消費等，確定不同地區(qū)、不同消費者及用戶的需要量以及運輸和銷售費用。

4）房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局。包括市場主要競爭主體分析，各競爭主體在市場上的地位，以及行業(yè)采取的主要競爭手段等；

5）估計房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生命周期及可銷售時間。即預(yù)測市場需要的時間，使生產(chǎn)及分配等活動與市場需要量作最適當?shù)呐浜?。通過市場分析可確定產(chǎn)品的未來需求量、品種及持續(xù)時間；產(chǎn)品銷路及競爭能力；產(chǎn)品規(guī)格品種變化及更新；產(chǎn)品需求量的地區(qū)分布等。

房地產(chǎn)行業(yè)市場分析報告可為客戶正確制定營銷策略或投資策略提供信息支持。企業(yè)的營銷策略決策或投資策略決策只有建立在扎實的市場分析的基礎(chǔ)上，只有在對影響需求的外部因素和影響購、產(chǎn)、銷的內(nèi)部因素充分了解和掌握以后，才能減少失誤，提高決策的科學性和正確性，從而將經(jīng)營風險降到最低限度。

地產(chǎn)分析報告(篇5)

一、全國樓盤銷售分析情況

2013年,商品房銷售面積130551萬平方米,比上年增長17.3%,增速比1-11月份回落3.5個百分點,比2012年提高15.5個百分點;其中,住宅銷售面積增長17.5%,辦公樓銷售面積增長27.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81428億元,增長26.3%,增速比1-11月份回落4.4個百分點,比2012年提高16.3個百分點;其中,住宅銷售額增長26.6%,辦公樓銷售額增長35.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長18.3%。

二、樓盤銷售分地區(qū)情況

2013年,東部地區(qū)商品房銷售面積63476萬平方米,比上年增長19.3%,增速比1-11月份回落2.9個百分點;銷售額49327億元,增長28.4%,增速回落4.7個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積35191萬平方米,增長16.8%,增速回落5.4個百分點;銷售額16524億元,增長26.9%,增速回落4.9個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積31883萬平方米,增長14.1%,增速回落2.6個百分點;銷售額15576億元,增長19.6%,增速回落3個百分點。

三、開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2013年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元,比上年增長26.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點,比2012年提高13.8個百分點。其中,國內(nèi)貸款19673億元,增長33.1%;利用外資534億元,增長32.8%;自籌資金47425億元,增長21.3%;其他資金54491億元,增長28.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款34499億元,增長29.9%;個人按揭貸款14033億元,增長33.3%。

四、房地產(chǎn)樓盤銷售分析總結(jié)

2006年商品房均價1646元/㎡,2007年漲至2300元/㎡,2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,2009年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來,樓市發(fā)生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響xx房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場占有較大份額。

地產(chǎn)分析報告(篇6)

流動資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，流動資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現(xiàn)金也有所下降說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。而存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時，短期負債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動負債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。一般認為流動比率應(yīng)在2：1以上，萬科房地產(chǎn)的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響較小。一般認為，資產(chǎn)負債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。盡管業(yè)績增長勢頭強勁，20受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱，年銷售增長率為41.5%，凈利潤增長率為31.2%,凈利潤增速小于銷售收入。

同時2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個百分點;銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個百分點，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤較高。

的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比增加了53%，可以說經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加

20購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比20增加了92%，但現(xiàn)金流入與年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。

杜邦分析法，又稱杜邦財務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務(wù)比率

指標間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標間的相互影響作用關(guān)系。

(1)凈資產(chǎn)收益率是一個綜合性很強的與公司財務(wù)管理目標相關(guān)性最大的'指標，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從-的增幅較大，說明了企業(yè)的財務(wù)風險小。

(2)權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負債率影響。負債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風險。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負債程度較高，企業(yè)風險較大。

(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

地產(chǎn)分析報告(篇7)

據(jù)悉,在如今的社會中,買房問題一直都是困擾著朋友們的事情,房地產(chǎn)市場的前景空前壯大,人們居住的.環(huán)境也是越來越好。不同地區(qū)和不同的房源差距有很大,下面為大家推薦信陽房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告,朋友們可以關(guān)注本文。

一級市場:2016年6月,信陽共成交4宗土地,居住類、商業(yè)類和綜合類分別為2宗、1宗和1宗,建設(shè)用地面積22.38萬平米,規(guī)劃建筑面積40.84萬平米,環(huán)比和同比升幅都超過180%,成交金額37.27億元,環(huán)比和同比升幅都超過400%。

2016年1-6月,信陽共成交38宗土地,同比下降57%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建設(shè)用地面積232.1萬平米,同比下降62%,規(guī)劃建筑面積543.41萬平米,同比下降50%,成交金額685.49億元,同比下降39%,樓面地價12615元/平米,同比上升23%。

2016年1-6月,信陽共供應(yīng)土地33宗,同比下降50%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建設(shè)用地面積206.89萬平米,同比下降58%,土地規(guī)劃建筑面積438.65萬平米,同比下降47%。

二級市場:2016年6月,信陽新增商品住宅供應(yīng)量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套,環(huán)比上升94%,同比上升61%,批售面積135.68萬平米,環(huán)比上升82%,同比上升44%。

2016年1-6月,信陽新增商品住宅供應(yīng)量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套,同比下降33%,批售面積384.92萬平米,同比下降40%。

2016年6月,商品住宅市場成交環(huán)比同比均量價齊升。2016年1-6月,商品住宅市場成交同比量價齊升。成交9010套,環(huán)比上升29%,同比上升102%;成交面積103.93萬平米,環(huán)比上升31%,同比上升120%;成交均價為27987元/平米,環(huán)比上升3%,同比上升6%;成交金額290.87億元,環(huán)比上升34%,同比上升134%。從成交區(qū)域來看,主力成交的幾個區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽,此4個區(qū)域成交量在920套以上。 2015年1-6月,商品住宅成交同比量價齊升,成交39304套,同比上升28%;成交面積426.7萬平米,同比上升31%;成交均價為26776元/平米,同比上升4%;成交金額1142.53億元,同比上升36%。

存量方面,選取全市一手房市場2015年7月-2016年6月月均銷售速度來計算,全市存量套數(shù)約需要16個月可消化完成,存量面積約需要18個月的消化時間,從近幾個月的整體去化時間來看,信陽商品住宅市場平均消化速度加快,但新增供應(yīng)上升,本月庫存量上升,達到118942套,較5月上升6.54%,消化周期小幅縮短。 三級市場:2016年6月,信陽二手房市場成交量環(huán)比同比均上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為18576套,環(huán)比上升12%,同比上升187%;成交面積168.61萬平米,環(huán)比上升14%,同比上升187%。

2016年1-6月,信陽二手房市場成交量同比上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為85051套,同比上升93%;成交面積764.64萬平米,同比上升89%。

總的來講:6月信陽土地市場供應(yīng)和成交均有所恢復(fù),供應(yīng)有限的情況下,房企拿地競爭激烈。商品住宅方面,新增供應(yīng)量環(huán)比同比均上升,成交環(huán)比同比均量價齊升,存量上升,消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個月,市場沖刺明顯,供應(yīng)和成交雙雙環(huán)比上升,且幅度較大。上半年整體來看,土地供應(yīng)和成交均同比下降,商品住宅新增供應(yīng)量同比下降,成交則同比量價齊升。6月底央行再次降息,信貸政策寬松程度進一步加大,對下半年成交量有一定刺激作用。

地產(chǎn)分析報告(篇8)

地產(chǎn)集團建設(shè)項目石材問題調(diào)查分析報告范文

某地產(chǎn)集團建設(shè)項目石材問題調(diào)查分析報告提要：在施工中，石材供應(yīng)不及時，影響工程進度的現(xiàn)象較為普遍，主要原因：石材運距較長，不確定因素多。石材批量生產(chǎn)前，石材樣品確定過程中，周折較多

目前，管理中心就全國各項目的石材問題進行了全面深入地調(diào)查。經(jīng)查，各項目所用石材普遍存在厚度達不到設(shè)計要求、色差較大、石材供應(yīng)不及時等問題。具體情況如下：

1、石材板材厚度達不到設(shè)計要求

經(jīng)各駐地工程師現(xiàn)場檢查，目前所有項目進場石材厚度較多達不到設(shè)計要求，但絕大部分石材厚度偏差均在國家標準（GB/T 18601-2001 天然花崗石建筑板材）合格品允許偏差范圍之內(nèi)，少量石材超過了國標 GB/T18601-2001 的允許偏差要求。

2、石材供應(yīng)不及時：

在施工中，石材供應(yīng)不及時，影響工程進度的現(xiàn)象較為普遍，主要原因：

（1）石材運距較長，不確定因素多。

（2）石材批量生產(chǎn)前，石材樣品確定過程中，周折較多，造成石材訂貨拖延。

（3）施工單位制定材料計劃的前瞻性不夠，造成材料進場時間滯后。

（4）異型石材加工需現(xiàn)場測量尺寸，且備料周期較長。

（5）施工單位拖欠石材生產(chǎn)廠家的貨款，造成石材進場延誤。

3、色差較大

進場石材存在色差現(xiàn)象比較普遍，主要原因是：

（1）石材為天然形成，本身有一定顏色變化。

（2）不同批次進場的石材、不同取材點生產(chǎn)的石材存在一定色差。

（3）施工單位以次充好。

同時，施工組織時未根據(jù)色差合理調(diào)配，導致觀感不好。

針對以上問題，提出改進措施如下：

1、根據(jù)相關(guān)國家及行業(yè)標準，在施工合同中明確到場石材質(zhì)量等級與質(zhì)量評定及抽樣驗收辦法，以便合理準確判斷進場石材質(zhì)量等級。

2、考慮到石材本身的差異，建議由集團定板時定色差范圍板，以便石材樣品的確定及進場驗收。

3、石材批量生產(chǎn)前或樣品確定前，地區(qū)公司派人至廠家協(xié)調(diào)石材的選材、供應(yīng)等方案。

4、加強施工中管理與控制,須做到：

（1）針對石材自然色差問題，施工中須合理調(diào)配存在差異的石材，保證整個區(qū)域的外觀效果一致，滿足我司精品工程的要求。

（2）合理組織施工，施工前必須排版放線，盡早明確異形石材規(guī)格尺寸。

（3）對于不同批次的'石材，進場前嚴格對板，避免不同批次的石材存在較大顏色差異，盡量同一區(qū)域使用同一批次石材。

（4）督促、提醒、審核施工方材料計劃的制定，保證材料計劃的及時性、準確性、完整性，避免多批次加工石材。

5、加強石材進場的驗收管理，對于達不到驗收條件的石材，必須統(tǒng)一堆放，做好標識，及時清退出場。

6、綜合樓內(nèi)外裝修采用標準化設(shè)計，統(tǒng)一材料清單，便于招標、材料采購。

7、為更好的保證石材質(zhì)量以及石材供應(yīng)，建議考慮將綜合樓裝修石材甲供。

z地產(chǎn)集團管理中心

20**年**月**日

地產(chǎn)分析報告(篇9)

XXXXX有限公司急需流動資金，向我公司申請短期借款XXX萬元，期限XXX個月。劉在平、XXX于XXX年XX月XX日進行了實地調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、項目概況

1、項目名稱：XXX項目。

2、開發(fā)商名稱：重慶XXXX有限公司 3、項目地理位置

該項目位于XXXX。該方案北面為XXX，南面是XXX，西面緊鄰XXXX，西南為XXX，東面為XXX;地理位置優(yōu)越，交通便捷，是城市居住的休閑的重要節(jié)點。本項目為兩個地塊：其中[G11-3/05]地塊，該地塊相對高差較小，地塊內(nèi)部地勢平坦，用地呈不規(guī)則矩形，南北長約59米，東西長約52米，該地塊建設(shè)用地面積XXX平方米;[G11-11-1/04]地塊，該地塊南低北高，南北高差約10米，用地呈不規(guī)則矩形，南北長約180米，東西長約200米，該地塊建設(shè)用地面積XX平方米，本項目總建設(shè)用地面積為XXX平方米。 4、項目工程概況

該項目XXX項目，XXX項目位于XX，占地XXX畝，總建筑面積XXX萬平方米，用以建設(shè)XXXX市場及XXX住宅小區(qū)、XXXX大酒店三大項目,XXXX。

目前三期項目已取得重慶市規(guī)劃局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字號第XXXX號)，規(guī)劃內(nèi)容主要有：

一是建設(shè)用地總面積XXX㎡;

二是地上計容總建筑面積XXX㎡，XXX棟多層商業(yè)配套門面，其中XX 地塊為二棟多層商業(yè)配套門面(14-15號樓)，建筑面積XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地塊為(7-13號樓)，建筑面積XXXX平方米建筑高度為8.1米;六棟高層住宅樓(1-6號樓)，建筑面積XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商業(yè)、吊層商業(yè)裙房，建筑面積XXXX平方米;四班幼兒園，建筑面積XXX平方米。地上總建筑面積XXXX平方米。

三是地上容積率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。

該公司擬建地下部分包括：負一層車庫及設(shè)備用房，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米;負二層車庫，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米。地下總建筑面積：XXX平方米

5、項目前期投入情況

“XXXX”項目所有土地已于XXXX年取得，土地出讓金已全部繳納，XXX年XX月XX日取得土地使用證(XX房地證XX字第XX號XX㎡、XX房地證XX字第XX號XX㎡)。拆遷安置費已按規(guī)定支付。目前正在辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。

二、重慶恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況

3、實際控制人簡介

XX有限公司董事長王一霏，男、現(xiàn)年XX歲，無黨派人士，高級工程師。XXXX年至XXX年任武勝縣第六建筑工程隊施工員;XXX年至XXXX年任第六建筑隊副隊長，并任XXX副總指揮;XX年至XX年在重慶XX;XX年至XX年任任XX負責人、副隊長;XXX年至XX年任XX公司經(jīng)理，XX;XX年創(chuàng)建XX有限公司，并任董事長兼總經(jīng)理(期間任XXX會員);XX年當選XX。

4、重慶XXXX有限公司主要經(jīng)營情況

XXX有限公司成立于XX年，注冊資本XX萬元，XXX級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等。現(xiàn)有員工XX人，擁有專業(yè)技術(shù)人員XX人，大專以上學歷XX人。相繼開發(fā)了“XX”、“XX”、XXX萬平方米園林景觀社區(qū)——“XX”以及我國XX地區(qū)最大的汽摩整車及配件市場——“XXX市場”，在重慶第二大城市XXX萬平方米“XXX”，第一期純商業(yè)步行街已竣工投入使用，經(jīng)營效果良好?，F(xiàn)資產(chǎn)按市場公允價值總額近XXX億元。

“XXX”項目位于XXX區(qū)商業(yè)文化步行街，是XXX區(qū)第一個舊城改造工程，樓高XX層，總建筑面積XXX萬㎡，總投資XXX億元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在銷售方面創(chuàng)造了重慶房地產(chǎn)行業(yè)銷售奇跡，在很短的時間里，達到了100%的銷售率和入住率，

作為XXX區(qū)標志性建筑物，已形成以“XXX”為中心的集購物、休閑、娛樂、餐飲和醫(yī)藥為一體的重慶五大商圈之一。

“XXX”項目地處XX，占地XX萬㎡，總建筑面積XX萬㎡，總投資XX億元，該項目于XX年元月破土動工，XX年XX月XX日全面竣工。小區(qū)租售超過XXX%，并成功引進知名企業(yè)新世紀百貨連鎖超市和重慶小天鵝天星商務(wù)酒店入駐。

XXXXX XXXXX

三、XXXX有限公司財務(wù)情況 1、財務(wù)報表情況

說明： (1)現(xiàn)金。 (2)應(yīng)收賬款 (3)其他應(yīng)收款 (4)XXX (5)XXX

(6)目前銀行借款XXXX萬元，主要是XXXXX經(jīng)營性貸款。

說明： XXXXX

4、信用狀況分析

(1)貸款、民間融資情況和還款記錄

(2)對外擔保記錄描述 未查到有對外擔保記錄 (3)訴訟記錄 未查詢到訴訟記錄

(4)法定代表人和高管人員的個人信用記錄 無逾期記錄。

(5)其它商業(yè)或社會信用 較好

四、本次貸款抵押物基本情況

1、XXXXX自愿將位于重慶市XXXX地塊，面積為XXX平方米(約XXX畝)的國有出讓商住用土地使用權(quán)作為該筆借款的抵押。該地塊屬“XXXX”項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XXX萬元/畝，總價值可達XXX萬元，抵押率為XXX%。

2、XXXXX

五、貸款用途和還款來源 1、貸款用途

“XXX”三期項目國土規(guī)劃手續(xù)已辦理完畢，正在辦理建設(shè)規(guī)劃和施工許可手續(xù)，急需上繳配套費等，按大渡口配套費XXX元/㎡計算，需要配套費XX萬元，因該公司前期項目占用資金較大，大部門商業(yè)正在銷售之中，資金一時籌措未到位，因此向我公司申請短期貸款XXX萬元，用于支付“XXX”三期項目配套費。

2、還款來源

六、風險和擔保措施 1、風險分析

該項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，國家調(diào)控政策對此有一定影響。但考慮到該項目地理位置好，大部分地用于市場建設(shè)，且鄰近已形成成熟的汽車市場和陶瓷市場，銷售前景看好，有別于其他情況的商業(yè)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目,因此，與之比較受政策影響相對較小。

2、擔保措施

(1)XXX自愿將位于XXXX號地塊使用權(quán)作為該筆借款的抵押，該地塊屬“XX項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XX萬元/畝，總價值可達XX萬元，土地證號為XX房地證XX字第XX號，土地面積XX㎡(約XX畝)。

(2) 重慶XX股東XXX、BBB、CCC承擔連帶擔保責任。 (3)XXXX。

七、綜合評估結(jié)論

XXX有限公司借款主體合法，其公司經(jīng)營正常，借款用途明確，抵押物價值充足，

地產(chǎn)分析報告(篇10)

一、房地產(chǎn)開發(fā)情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

20xx年1-6月,在國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控和市場監(jiān)管的雙重作用下,我縣房地產(chǎn)市場有所波動，增速放緩，但總的態(tài)勢平穩(wěn)。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資3.67億元,同比增長36%;新開工面積14.32萬平米,同比增長32％。

2、商品房竣工面積

1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬平米,同比增長10%,其中住宅竣工面積3.6743萬平米,同比增長10%。

二、商品房市場成交情況

1、商品房面積分析

1-6月商品房銷售面積為10.14萬平米,其中商品住宅9.05萬平米（755套）,同比增長28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬平米,占商品房成交面積的89％。

2、購買房屋的類型、群體

﹙1﹚據(jù)銷售統(tǒng)計:選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據(jù)以上數(shù)字可以看出,市民因為受傳統(tǒng)住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。

﹙2﹚客群:以本地購房者為主,外地購房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;

﹙3﹚房價:1-6月份,商品住宅平均價為3460元/平方米,同比上漲4%;

﹙4﹚供應(yīng)量:樓市供需基本平衡;

﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購買；140平方米以上面積，由于房價因素購買人較少。

3、二手房交易情況

1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬平米。交易金額為3263.28萬元,同比分別增長221%、252%、17%。

三、土地競拍情況

據(jù)縣國土資源局土地供應(yīng)統(tǒng)計顯示：從成交結(jié)構(gòu)看,1-6月經(jīng)營性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價為155萬元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當前開發(fā)商的拿地熱情比去年要高。

四、影響房地產(chǎn)市場的因素

1、政策因素

受國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,我縣房價也呈現(xiàn)增長放緩趨勢。

2、經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān),預(yù)計未來幾年我縣房地市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢,但增幅會進一步放緩。

3、社會因素

房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量關(guān)系非常密切。當人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)、文化素養(yǎng)、教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。

我縣正處于城市化進程加速階段,大量農(nóng)村人口進入縣城,對我縣商品房需求的增加,促進了我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

4、其他因素

購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢。心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為,在今后一段時期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升,購房意向仍然看好。

五、對我縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

預(yù)計我縣房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好,價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅速度會放緩。

一是我縣的現(xiàn)有房價比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發(fā)展前景,在買房、投資置業(yè),促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來,土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等有較大增長,對房價上漲起到了一定推動作用。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如教育資源整合、學校撤并、城市化進程加快、婚房需求進入縣城購房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機性購房的進一步增加也帶動房價上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動產(chǎn)成為居民的首選保值商品,去年以來房價的不斷上漲吸引了投資者購買房產(chǎn)進行投資增值,進而帶動價格上漲。五是由于開發(fā)商越來越重視住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次,房屋建設(shè)標準的提升也提高了房價。

六、當前房地產(chǎn)市場存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不合理負擔。水、電、氣等供應(yīng)單位的壟斷經(jīng)營,增加了房地開發(fā)企業(yè)不合理的負擔。特別是小區(qū)外的配套工程均要由開發(fā)企業(yè)負擔﹙10千伏輸電線、變壓器、輸水管﹚,而且這些工程均要由水、電壟斷企業(yè)來施工,其工程費用一般都高于市場行情的2-5倍,直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,也不符合相關(guān)規(guī)定。

地產(chǎn)分析報告(篇11)

萬科集團股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至6月30日止，公司總資產(chǎn)94.73億元，凈資產(chǎn)42.85 億元。

1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。

1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。

1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進行業(yè)務(wù)調(diào)整。

1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯。6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。

公司于將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。

6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實力。

公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止20底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，20上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。

能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題, 償債能力是決定企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。

式變動趨勢, 07 年流動比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價的風險, 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點, 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。萬科經(jīng)營規(guī)模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應(yīng)付賬款等流動負債增加, 因此指標在07 年降低了0.28, 08 年銷售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時只能計入流動負債中的預(yù)收賬款, 相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn), 由于預(yù)售樓宇增加, 09 年流動負債中預(yù)收賬款較去年增長3 倍, 萬科實際的償債能力因而得以提高, 但反映在財務(wù)指標上, 則流動負債增加, 速動比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關(guān)注反映經(jīng)營成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動比率, 其現(xiàn)金償債能力較弱, 但近年來呈上升趨勢。07年房地產(chǎn)項目支出增多, 比率為負, 09年有所下降, 但該年流動負債結(jié)構(gòu)有所變化, 流動負債中預(yù)收賬款增長較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說, 萬科短期償債能力較好, 且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則, 加強現(xiàn)金流的管理。

(1) 資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長期債務(wù)的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2 來看, 資產(chǎn)中流動資產(chǎn)比重大, 且大致呈上升趨勢, 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動資產(chǎn)由長期籌資而得, 風險較小, 屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)分析: 資產(chǎn)中長期投資, 無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小, 波動幅度不大。在流動資產(chǎn)中, 存貨占據(jù)相當大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長而有所增長, 同時貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點: 首先, 企業(yè)會計

制度規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風險轉(zhuǎn)移時, 才能確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本, 因此, 房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對于寫字樓項目,付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬款。具體到萬科, 除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴張中不斷增加儲備的結(jié)果。近3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高, 但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款, 由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅, 所以應(yīng)收賬款在流動資產(chǎn)中比重不大且近兩年來有所下降, 可能是收款工作開展順利。

負債結(jié)構(gòu)分析: ①流動負債結(jié)構(gòu): 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低, 說明其融資結(jié)構(gòu)變化, 對短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大, 也可能是商業(yè)信譽增強使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題, 應(yīng)引起重視。②長期負債結(jié)構(gòu):長期借款近年急劇上升, 說明企業(yè)開始注重長期負債的融資方式, 同時也可以看出近階段萬科對于資金需求的迫切。整體負債結(jié)構(gòu)有從短期負債融資逐漸轉(zhuǎn)向長期負債融資變化趨勢。在長期償債能力的分析中, 資產(chǎn)負債率反映了債權(quán)人受保護的程度, 是一項重要指標。萬科近年來進行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負債率, 為更大程度地利用財務(wù)杠桿提供了空間, 這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。

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