地產(chǎn)分析報(bào)告

地產(chǎn)分析報(bào)告。

如果你對(duì)“地產(chǎn)分析報(bào)告”有疑問(wèn)，不妨讀讀幼兒教師教育網(wǎng)小編為你推薦的這篇文章。古人曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，理論是實(shí)踐的指南，當(dāng)我們完成工作任務(wù)時(shí)。報(bào)告與我們的生活息息相關(guān)，不同類型的報(bào)告有不同的用途。我相信這些指南能夠幫助你更好地管理團(tuán)隊(duì)！

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇1)

XXXXX有限公司急需流動(dòng)資金，向我公司申請(qǐng)短期借款XXX萬(wàn)元，期限XXX個(gè)月。劉在平、XXX于XXX年XX月XX日進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：XXX項(xiàng)目。

2、開(kāi)發(fā)商名稱：重慶XXXX有限公司 3、項(xiàng)目地理位置

該項(xiàng)目位于XXXX。該方案北面為XXX，南面是XXX，西面緊鄰XXXX，西南為XXX，東面為XXX;地理位置優(yōu)越，交通便捷，是城市居住的休閑的重要節(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目為兩個(gè)地塊：其中[G11-3/05]地塊，該地塊相對(duì)高差較小，地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，用地呈不規(guī)則矩形，南北長(zhǎng)約59米，東西長(zhǎng)約52米，該地塊建設(shè)用地面積XXX平方米;[G11-11-1/04]地塊，該地塊南低北高，南北高差約10米，用地呈不規(guī)則矩形，南北長(zhǎng)約180米，東西長(zhǎng)約200米，該地塊建設(shè)用地面積XX平方米，本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為XXX平方米。 4、項(xiàng)目工程概況

該項(xiàng)目XXX項(xiàng)目，XXX項(xiàng)目位于XX，占地XXX畝，總建筑面積XXX萬(wàn)平方米，用以建設(shè)XXXX市場(chǎng)及XXX住宅小區(qū)、XXXX大酒店三大項(xiàng)目,XXXX。

目前三期項(xiàng)目已取得重慶市規(guī)劃局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字號(hào)第XXXX號(hào))，規(guī)劃內(nèi)容主要有：

一是建設(shè)用地總面積XXX㎡;

二是地上計(jì)容總建筑面積XXX㎡，XXX棟多層商業(yè)配套門面，其中XX 地塊為二棟多層商業(yè)配套門面(14-15號(hào)樓)，建筑面積XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地塊為(7-13號(hào)樓)，建筑面積XXXX平方米建筑高度為8.1米;六棟高層住宅樓(1-6號(hào)樓)，建筑面積XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商業(yè)、吊層商業(yè)裙房，建筑面積XXXX平方米;四班幼兒園，建筑面積XXX平方米。地上總建筑面積XXXX平方米。

三是地上容積率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。

該公司擬建地下部分包括：負(fù)一層車庫(kù)及設(shè)備用房，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米;負(fù)二層車庫(kù)，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米。地下總建筑面積：XXX平方米

5、項(xiàng)目前期投入情況

“XXXX”項(xiàng)目所有土地已于XXXX年取得，土地出讓金已全部繳納，XXX年XX月XX日取得土地使用證(XX房地證XX字第XX號(hào)XX㎡、XX房地證XX字第XX號(hào)XX㎡)。拆遷安置費(fèi)已按規(guī)定支付。目前正在辦理建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。

二、重慶恒鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本情況

3、實(shí)際控制人簡(jiǎn)介

XX有限公司董事長(zhǎng)王一霏，男、現(xiàn)年XX歲，無(wú)黨派人士，高級(jí)工程師。XXXX年至XXX年任武勝縣第六建筑工程隊(duì)施工員;XXX年至XXXX年任第六建筑隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)，并任XXX副總指揮;XX年至XX年在重慶XX;XX年至XX年任任XX負(fù)責(zé)人、副隊(duì)長(zhǎng);XXX年至XX年任XX公司經(jīng)理，XX;XX年創(chuàng)建XX有限公司，并任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理(期間任XXX會(huì)員);XX年當(dāng)選XX。

4、重慶XXXX有限公司主要經(jīng)營(yíng)情況

XXX有限公司成立于XX年，注冊(cè)資本XX萬(wàn)元，XXX級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等?，F(xiàn)有員工XX人，擁有專業(yè)技術(shù)人員XX人，大專以上學(xué)歷XX人。相繼開(kāi)發(fā)了“XX”、“XX”、XXX萬(wàn)平方米園林景觀社區(qū)——“XX”以及我國(guó)XX地區(qū)最大的汽摩整車及配件市場(chǎng)——“XXX市場(chǎng)”，在重慶第二大城市XXX萬(wàn)平方米“XXX”，第一期純商業(yè)步行街已竣工投入使用，經(jīng)營(yíng)效果良好?，F(xiàn)資產(chǎn)按市場(chǎng)公允價(jià)值總額近XXX億元。

“XXX”項(xiàng)目位于XXX區(qū)商業(yè)文化步行街，是XXX區(qū)第一個(gè)舊城改造工程，樓高XX層，總建筑面積XXX萬(wàn)㎡，總投資XXX億元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在銷售方面創(chuàng)造了重慶房地產(chǎn)行業(yè)銷售奇跡，在很短的時(shí)間里，達(dá)到了100%的銷售率和入住率，

作為XXX區(qū)標(biāo)志性建筑物，已形成以“XXX”為中心的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲和醫(yī)藥為一體的重慶五大商圈之一。

“XXX”項(xiàng)目地處XX，占地XX萬(wàn)㎡，總建筑面積XX萬(wàn)㎡，總投資XX億元，該項(xiàng)目于XX年元月破土動(dòng)工，XX年XX月XX日全面竣工。小區(qū)租售超過(guò)XXX%，并成功引進(jìn)知名企業(yè)新世紀(jì)百貨連鎖超市和重慶小天鵝天星商務(wù)酒店入駐。

XXXXX XXXXX

三、XXXX有限公司財(cái)務(wù)情況 1、財(cái)務(wù)報(bào)表情況

說(shuō)明： (1)現(xiàn)金。 (2)應(yīng)收賬款 (3)其他應(yīng)收款 (4)XXX (5)XXX

(6)目前銀行借款XXXX萬(wàn)元，主要是XXXXX經(jīng)營(yíng)性貸款。

說(shuō)明： XXXXX

4、信用狀況分析

(1)貸款、民間融資情況和還款記錄

(2)對(duì)外擔(dān)保記錄描述 未查到有對(duì)外擔(dān)保記錄 (3)訴訟記錄 未查詢到訴訟記錄

(4)法定代表人和高管人員的個(gè)人信用記錄 無(wú)逾期記錄。

(5)其它商業(yè)或社會(huì)信用 較好

四、本次貸款抵押物基本情況

1、XXXXX自愿將位于重慶市XXXX地塊，面積為XXX平方米(約XXX畝)的國(guó)有出讓商住用土地使用權(quán)作為該筆借款的抵押。該地塊屬“XXXX”項(xiàng)目四期，容積率不大于XXX，該地塊價(jià)值可達(dá)XXX萬(wàn)元/畝，總價(jià)值可達(dá)XXX萬(wàn)元，抵押率為XXX%。

2、XXXXX

五、貸款用途和還款來(lái)源 1、貸款用途

“XXX”三期項(xiàng)目國(guó)土規(guī)劃手續(xù)已辦理完畢，正在辦理建設(shè)規(guī)劃和施工許可手續(xù)，急需上繳配套費(fèi)等，按大渡口配套費(fèi)XXX元/㎡計(jì)算，需要配套費(fèi)XX萬(wàn)元，因該公司前期項(xiàng)目占用資金較大，大部門商業(yè)正在銷售之中，資金一時(shí)籌措未到位，因此向我公司申請(qǐng)短期貸款XXX萬(wàn)元，用于支付“XXX”三期項(xiàng)目配套費(fèi)。

2、還款來(lái)源

六、風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保措施 1、風(fēng)險(xiǎn)分析

該項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家調(diào)控政策對(duì)此有一定影響。但考慮到該項(xiàng)目地理位置好，大部分地用于市場(chǎng)建設(shè)，且鄰近已形成成熟的汽車市場(chǎng)和陶瓷市場(chǎng)，銷售前景看好，有別于其他情況的商業(yè)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,因此，與之比較受政策影響相對(duì)較小。

2、擔(dān)保措施

(1)XXX自愿將位于XXXX號(hào)地塊使用權(quán)作為該筆借款的抵押，該地塊屬“XX項(xiàng)目四期，容積率不大于XXX，該地塊價(jià)值可達(dá)XX萬(wàn)元/畝，總價(jià)值可達(dá)XX萬(wàn)元，土地證號(hào)為XX房地證XX字第XX號(hào)，土地面積XX㎡(約XX畝)。

(2) 重慶XX股東XXX、BBB、CCC承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。 (3)XXXX。

七、綜合評(píng)估結(jié)論

XXX有限公司借款主體合法，其公司經(jīng)營(yíng)正常，借款用途明確，抵押物價(jià)值充足，

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇2)

對(duì)于萬(wàn)達(dá)很多朋友都并不陌生,萬(wàn)達(dá)最早發(fā)家就是做地產(chǎn)的,萬(wàn)達(dá)逐漸壯大,成為很多人投資的目標(biāo)。對(duì)于投資萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),一定不要沖動(dòng),理智的投資才能在商戰(zhàn)中取得不敗之地。下面為大家推薦萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)股票分析報(bào)告,感興趣的朋友可以關(guān)注。

一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價(jià)值和升值空間使越來(lái)越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見(jiàn)的未來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈,投資價(jià)值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):

宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國(guó)家?guī)?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),但同時(shí)又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國(guó)家把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來(lái)政策調(diào)控越來(lái)越多,力度也越來(lái)越大。

2008年金融危機(jī)爆發(fā),國(guó)家投資4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異?；钴S,剛性需求得以釋放,房?jī)r(jià)飛速上漲,于2009~2011年國(guó)家政策力度前所罕見(jiàn),通過(guò)提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。2011年1~2月,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資4250憶元,同比增長(zhǎng)35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國(guó)家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購(gòu),限價(jià),以及其近乎到達(dá)頂峰的房?jī)r(jià)使其投資價(jià)值,升值空間大幅度下跌,與此同時(shí),三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%?？偟膩?lái)說(shuō),全國(guó)大城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲,限購(gòu)較松的二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲較快。

行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的加快的國(guó)情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時(shí),國(guó)家的調(diào)控政策也決定了房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國(guó)大中城市(諸如省會(huì)城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來(lái)人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。房屋的剛性需求極大。同時(shí),當(dāng)前我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國(guó)文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來(lái)人群和新婚的年輕人等購(gòu)買住房的主要群體。同時(shí)居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。同時(shí)二三線城市房?jī)r(jià)將會(huì)加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房?jī)r(jià)一直處于較低狀態(tài),相對(duì)來(lái)說(shuō)有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來(lái),武漢,長(zhǎng)沙,西安,鄭州等城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)與開(kāi)發(fā)使得房?jī)r(jià)提升,同時(shí)房?jī)r(jià)的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房,由此造成二三線房?jī)r(jià)近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國(guó)居民購(gòu)買了的增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸政策的良好發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)住房需求也會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng),其中可能會(huì)有相對(duì)需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢(shì)是增長(zhǎng)的。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國(guó)土地為政府所壟斷,國(guó)家競(jìng)標(biāo)拍賣土地,從而使土地價(jià)格提升,進(jìn)而直接影響房?jī)r(jià)。土地價(jià)格的不斷提升,致使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升。“地王”不斷出現(xiàn),地價(jià)的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無(wú)容身之地,而萬(wàn)達(dá),恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng),囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)。由此造成了惡性循環(huán)。市場(chǎng)價(jià)格由幾個(gè)寡頭所決定,同時(shí)壟斷廠商在長(zhǎng)期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來(lái)獲得利潤(rùn),因此房?jī)r(jià)很難下降。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),我國(guó)二、三、四線城市房?jī)r(jià)還有很大的上漲和投資空間,成為房地產(chǎn)公司新的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)投資價(jià)值依然巨大,保障性住房將成為投資熱點(diǎn)。同時(shí),大規(guī)模,有實(shí)力的企業(yè)將瓜分整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),利于不敗之地,互相之間競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈。

二、公司的基本面分析

2.1 萬(wàn)達(dá)公司在行業(yè)中的地位

萬(wàn)達(dá)公司是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè),經(jīng)過(guò)20多年的持續(xù)努力,萬(wàn)達(dá)在品牌知名度、資金實(shí)力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在資本市場(chǎng)上,萬(wàn)達(dá)以穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、良好的業(yè)績(jī)和規(guī)范透明的管理贏得了來(lái)自眾多投資者和資本合作方的青睞。2011年1-7月公司累計(jì)銷售面積643.6萬(wàn)平方米,累計(jì)銷售金額747.3億元,同比分別增長(zhǎng)62.58%和65.36%。預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)全年銷售業(yè)績(jī)?cè)?300億左右,上半年已完成過(guò)半,在同類房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。公司堅(jiān)持普通住宅開(kāi)發(fā)和快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略,在當(dāng)前弱勢(shì)市場(chǎng)中顯現(xiàn)出良好的效果。預(yù)計(jì)公司下半年仍可維持較高銷售增速。萬(wàn)達(dá)公司銷售面積,營(yíng)業(yè)額,凈利潤(rùn)等指標(biāo)都位居全國(guó)前列。同時(shí),公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%,真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為36.82%,資產(chǎn)負(fù)債情況健康。期末公司持有現(xiàn)金408億元,較2010年末增長(zhǎng)30億元。公司有足夠的資金實(shí)力進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取和收購(gòu)。與前幾年的龍頭老大的地位相比,近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化,恒大,中海,保利等公司已經(jīng)對(duì)其產(chǎn)生了巨大威脅,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是幾大寡頭群雄割據(jù)的時(shí)代。競(jìng)爭(zhēng)空前慘烈。但萬(wàn)達(dá)公司規(guī)模巨大,依然在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。發(fā)展勢(shì)頭良好。

2.2 萬(wàn)達(dá)公司的區(qū)位分析

萬(wàn)達(dá)總公司位于深圳。深圳投資需求平穩(wěn)增長(zhǎng),房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。2010年上半年市完成固定資產(chǎn)投資727.3億元,增長(zhǎng)11.1%,增長(zhǎng)速度較上年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,基本建設(shè)投資440.2億元,增長(zhǎng)6.7%,占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)了60%;由于上年基數(shù)較低,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速,累計(jì)投資205.7億元,增長(zhǎng)16.8%,增速同比大幅提高了26.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳經(jīng)濟(jì)水平高,人均收入高,人民購(gòu)買意愿強(qiáng)烈,消費(fèi)需求穩(wěn)定增長(zhǎng),商品銷售暢旺。深圳工業(yè)快速增長(zhǎng),效益顯著提高,人均可支配收入高,購(gòu)買欲望強(qiáng)烈。

2.2.1 深圳的人口分析

2010年末常住人口1035.79萬(wàn)人,其中戶籍人口251.03萬(wàn)人。包括流動(dòng)人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬(wàn)人。屬于人口密集型城市。深圳是一個(gè)移民城市,最顯著的特點(diǎn)便是外來(lái)人口居多,人口壓力過(guò)大,也造成土地開(kāi)發(fā)過(guò)快。在剛剛公布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》的文件顯示,深圳土地利用已接近極限。購(gòu)買需求大,矛盾尖銳。

2.2.2 國(guó)家政策的扶植

深圳位于珠江三角洲東岸,隸屬?gòu)V東省,副省級(jí)城市,與香港陸地相連。在國(guó)家政策支持下,經(jīng)過(guò)近30年深圳從一個(gè)南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代國(guó)際化城市,創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。對(duì)于我國(guó)的門戶,國(guó)家給予很高的扶植政策。2009年4月下旬放開(kāi)了限制港澳臺(tái)居民只能購(gòu)買一套房的規(guī)定。這意味著深圳樓市的投資大門再度向港澳臺(tái)居民打開(kāi),“限外令”放開(kāi),實(shí)際上是給深圳樓市帶來(lái)了一波新的購(gòu)房需求。這無(wú)疑對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是一種機(jī)遇。

三、萬(wàn)達(dá)公司的股利政策分析

3.1 股利支付方式分析

萬(wàn)達(dá)公司的(組合)支付方式多樣。上市公司的利潤(rùn)分配有三種主要方式:一是以上市公司當(dāng)年利潤(rùn)派發(fā)現(xiàn)金;二是以公司當(dāng)年利潤(rùn)派發(fā)股本;三是以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。萬(wàn)達(dá)從1992年到2007年的16 年間,8 年送股,5年轉(zhuǎn)增,每年都實(shí)施現(xiàn)金分紅。從具體支付形式的組合來(lái)看,有“派現(xiàn)”、“派現(xiàn)+送股”、“派現(xiàn)+轉(zhuǎn)增”以及“派現(xiàn)+送股+轉(zhuǎn)增”等四種模式。需要指出的是,萬(wàn)達(dá)從未以公司盈余公積金轉(zhuǎn)增股本。

3.2 萬(wàn)達(dá)公司收益面分析

持續(xù)高資本回報(bào)。有研究表明, 萬(wàn)達(dá)是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年實(shí)施現(xiàn)金分紅的公司。不考慮送股和轉(zhuǎn)增,僅狹義或現(xiàn)金股利支付率16 年年均即達(dá)27.08%;考慮送股的廣義股利支付率(每股按1 元折算,但不考慮公積金轉(zhuǎn)增股本)16 年年均高達(dá)43.18%,遠(yuǎn)高于證監(jiān)會(huì)規(guī)范再融資新規(guī):最近三年以現(xiàn)金或股票方式累計(jì)分配的利潤(rùn)不少于最近三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的百分之三十。由于萬(wàn)達(dá)從2002 年開(kāi)始高比例轉(zhuǎn)增(此前無(wú)轉(zhuǎn)增,此后的2005 年沒(méi)有轉(zhuǎn)增),以2002 年的股本為基數(shù),僅通過(guò)轉(zhuǎn)增給股東的累計(jì)回報(bào)即達(dá)908%。換言之,如果投資者在2003 年初買入萬(wàn)達(dá)股票并持股不賣,則其現(xiàn)在的股份將增長(zhǎng)9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事實(shí)上,1991 年以來(lái),萬(wàn)達(dá)股本規(guī)模擴(kuò)張74 倍;以2007 年底的股價(jià)計(jì)算,17 年來(lái)萬(wàn)達(dá)市值增長(zhǎng)210 倍。因此,萬(wàn)達(dá)是一家高度重視資本回報(bào)的企業(yè),在中國(guó)這樣一個(gè)股東意識(shí)極其淡薄、股東文化極其薄弱的新興市場(chǎng),這是極其難能可貴的。

3.3 萬(wàn)達(dá)公司留存收益比例分析

萬(wàn)達(dá)公司持續(xù)高比例留存。從另一個(gè)角度看,16 年來(lái),萬(wàn)達(dá)凈利留存率年均高達(dá)72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股計(jì)算,平均每年留存的每股收益為0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明顯,高比例留存與高資本回報(bào)這一看似不可協(xié)調(diào)的悖論在萬(wàn)達(dá)這里達(dá)到了持續(xù)的均衡和統(tǒng)一。

四、萬(wàn)達(dá)公司的管理模式分析

4.1萬(wàn)達(dá)公司經(jīng)營(yíng)模式分析

經(jīng)營(yíng)專業(yè)化。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),既是商業(yè)游戲規(guī)則對(duì)企業(yè)發(fā)展的客觀要求,更是集團(tuán)決策者價(jià)值觀系統(tǒng)的必然反映。萬(wàn)達(dá)在早期的發(fā)展過(guò)程中,先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù),曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當(dāng)然、由分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的作用,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,多元化業(yè)務(wù)使萬(wàn)達(dá)應(yīng)接不暇,甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存和發(fā)展,就必須具有一定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)作為一家新興的企業(yè),要獲得經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),就必須審時(shí)度勢(shì),了解自身的特點(diǎn),對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合,有揚(yáng)有棄。整合和揚(yáng)棄的過(guò)程,實(shí)際上就是對(duì)資源重新組合的過(guò)程,也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用,是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果的重大問(wèn)題。

4.2 萬(wàn)達(dá)公司的財(cái)務(wù)政策分析

為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng),萬(wàn)達(dá)公司對(duì)原有的,被視為成熟的政策進(jìn)行調(diào)整。采取更為積極的財(cái)務(wù)政策,這幾年,萬(wàn)達(dá)建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心,集中統(tǒng)一資金調(diào)度,對(duì)于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是,萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)效率方面仍有很大的提升空間,就內(nèi)部來(lái)說(shuō),可以進(jìn)一步壓縮管理成本;就外部來(lái)說(shuō),可以改變過(guò)去較為謹(jǐn)慎的做法,積極拓展外部融資空間。從另一角度來(lái)說(shuō),如果萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平,這發(fā)行債券,可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。

4.3 萬(wàn)達(dá)公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

萬(wàn)達(dá)公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理。進(jìn)一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,萬(wàn)達(dá)除了房地產(chǎn)外,還發(fā)展了商貿(mào),加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資,部分業(yè)務(wù)實(shí)際上并不能給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)多大利潤(rùn),但增加了萬(wàn)達(dá)不少的管理成本。萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中,比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出,因?yàn)槿f(wàn)達(dá)在這些業(yè)務(wù)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。對(duì)于萬(wàn)達(dá)的策略性投資,也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下,包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想,事事親力親為,但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此,一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力的主要指標(biāo);另一方面,強(qiáng)強(qiáng)攜手,密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。

五、萬(wàn)達(dá)公司的競(jìng)爭(zhēng)力分析

5.1 萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)分析

顧客和潛在顧客對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌的評(píng)價(jià)都較高。市場(chǎng)一般公眾認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性;萬(wàn)達(dá)住戶/業(yè)主認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的社區(qū)文化氣氛和萬(wàn)達(dá)的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對(duì)于萬(wàn)達(dá)優(yōu)勢(shì)認(rèn)同的差異的營(yíng)銷含義是:一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠(chéng)度。

優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化主要有四個(gè)特點(diǎn):客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴;人才是萬(wàn)達(dá)的資本;“陽(yáng)光的照亮體制”;持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑。正是萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化為他在管理,開(kāi)發(fā),銷銷等活動(dòng)中提供無(wú)形的引導(dǎo),使他們總是關(guān)注客戶,重視人才,提供員工平等的發(fā)展機(jī)會(huì),不斷實(shí)現(xiàn)自己新的目標(biāo)。 l 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬(wàn)達(dá)根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、管理線、監(jiān)控線,這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng),各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù),每一個(gè)過(guò)程都得到高度關(guān)注。

具有前瞻的戰(zhàn)略眼光。戰(zhàn)略調(diào)整背景:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對(duì)環(huán)境更多的關(guān)注,政府的科學(xué)發(fā)展號(hào)召。戰(zhàn)略調(diào)整方向:實(shí)現(xiàn)從營(yíng)銷的萬(wàn)達(dá)往技術(shù)的萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型。所作的努力:2008年在東莞建立萬(wàn)達(dá)建筑實(shí)驗(yàn)中心,緊接著又在上海成立第二個(gè)中心。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī),也是培訓(xùn)中心。我們?cè)谶@里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā),同時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。如今承擔(dān)CSR(社會(huì)責(zé)任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,這算是我對(duì)企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保,講可持續(xù),如今不僅是一種責(zé)任,也是一種能力,一種競(jìng)爭(zhēng)力。

研究開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開(kāi)發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4 個(gè)版本基本成型,已經(jīng)有超過(guò)12 個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過(guò)60 項(xiàng).通過(guò)創(chuàng)新研究部的努力,萬(wàn)達(dá)有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào).萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處理上,讓業(yè)主能在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬(wàn)達(dá)高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。

5.2萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)分析

重視顧客,文化建設(shè),但對(duì)員工關(guān)注不夠,員工滿意度不是很高。 l 各城市顧客的評(píng)價(jià)不一。而在萬(wàn)達(dá)住戶中,深圳的萬(wàn)達(dá)住戶對(duì)萬(wàn)達(dá)的滿意程

度最高,而北京的萬(wàn)達(dá)住戶對(duì)萬(wàn)達(dá)的滿意程度最差,從而推薦率也最差。說(shuō)明在某些城市萬(wàn)達(dá)的住房,服務(wù)等有待提高。

對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō),土地資源和土地成本的限制,是影響萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素,不同于許多從國(guó)企改制過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè),萬(wàn)達(dá)在管理上少了許多國(guó)企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)達(dá)說(shuō)獲得的.可開(kāi)發(fā)土地,較多的來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或公開(kāi)拍賣市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制,迫使萬(wàn)達(dá)只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)的策略。這一策略固然給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了巨大的收益,其不足之處也很明顯。

六.公司財(cái)務(wù)狀況分析

6.1盈利能力分析

企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。萬(wàn)達(dá)企業(yè)作為房地產(chǎn)住房開(kāi)發(fā)公司,在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)居于重要地位。萬(wàn)達(dá)有一套自己的盈利模式,主要是專注于商品住宅的開(kāi)發(fā),業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū),享受高凈利率,業(yè)績(jī)更多來(lái)源于規(guī)模擴(kuò)張。

6.1.1凈資產(chǎn)收益率分析

萬(wàn)達(dá)08到10年的凈資產(chǎn)收益率分別為12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)的凈資產(chǎn)收益率較同行業(yè)來(lái)說(shuō)一直處于行業(yè)前列。在全球性金融危機(jī)的影響下,仍保持了較好的收益率。凈資產(chǎn)收益高,說(shuō)明企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效益好,企業(yè)權(quán)益資本獲利能力較強(qiáng)。2011年政府對(duì)房地產(chǎn)的政策逐步出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng),2011年的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率顯現(xiàn)下降趨勢(shì),前三季的凈資產(chǎn)收益率由10年的8.13%下降到7.64%。

6.1.2總資產(chǎn)收益率分析

08年到10年,總資產(chǎn)收益率分別為3.38%,3.87%和3.38%,萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)總額呈現(xiàn)先上升后下降的態(tài)勢(shì),2011年前三季總資產(chǎn)收益率也顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。2008年到2009年總資產(chǎn)的增加沒(méi)有帶來(lái)凈利潤(rùn)的同等增加,導(dǎo)致公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率降低,表明公司利用資產(chǎn)創(chuàng)造利潤(rùn)不斷降低?？傎Y產(chǎn)收益率的下降趨勢(shì)也表明公司的資產(chǎn)利用效率減弱?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率低于行業(yè)整體平均水平。

6.2.1長(zhǎng)期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率表明100元資產(chǎn)中有多少來(lái)自于負(fù)債。在長(zhǎng)期償債能力分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度。萬(wàn)達(dá)近年來(lái)進(jìn)行了較大規(guī)模的股權(quán)融資和債券融資,但保持了較為穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債率。萬(wàn)達(dá)08、09、10年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.44%、67.00%、74、69%,說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)中有一半來(lái)自于負(fù)債。萬(wàn)達(dá)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負(fù)債占總資產(chǎn)的比重較高,償債壓力大,這是由于房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量資金的原因。與A股市場(chǎng)資產(chǎn)負(fù)債率相比,萬(wàn)達(dá)近三年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率略低與A股市場(chǎng)。

6.2.2 短期償債能力分析

在短期償債能力分析中,流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)。08年流動(dòng)比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情況良好使流動(dòng)比率增加,10年的流動(dòng)比率下降與國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的關(guān)系。2010年流動(dòng)比率的下降說(shuō)明其償還流動(dòng)負(fù)債的能力有所減弱,需企業(yè)在這方面加以調(diào)節(jié)。但萬(wàn)達(dá)A的速凍比率較低,這是由于萬(wàn)達(dá)的存貨較多,在萬(wàn)達(dá)流動(dòng)資產(chǎn)當(dāng)中,存貨高達(dá)858.9億,其中擬開(kāi)發(fā)的土地占了存貨的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房產(chǎn)。企業(yè)流動(dòng)比率高于速凍比率,這是由于房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí),只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)。

6.3營(yíng)運(yùn)能力分析

6.3.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)賒銷凈收入與應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)平均余額的比率,用來(lái)衡量應(yīng)收款項(xiàng)的變現(xiàn)能力。從2008年到2010年,萬(wàn)達(dá)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為48.11%,45.86%,59.76%,整體來(lái)看萬(wàn)達(dá)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢(shì),說(shuō)明應(yīng)收賬款的回收速度較好,這是由于:一方面對(duì)賒款條件和付款期控制的較緊,另一方面預(yù)收賬款的增加又說(shuō)明了萬(wàn)達(dá)有較好的聲譽(yù)。2011年前三季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)相比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低,這樣會(huì)給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)困難,不利于企業(yè)的發(fā)展。

6.3.2存貨周轉(zhuǎn)率分析

存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)銷售水平或營(yíng)業(yè)水平與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù),反映企業(yè)存貨變現(xiàn)能力和銷貨能力。萬(wàn)達(dá)的存貨主要是以在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主。2011年前三季度數(shù)據(jù)顯示,存貨周轉(zhuǎn)率逐漸增加,,原因就在于在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加。

6.3.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析

總資產(chǎn)收益率是銷售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率越好該公司資產(chǎn)的增加只要是由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增加,使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高,企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。

綜合以上數(shù)據(jù)指標(biāo),萬(wàn)達(dá)公司財(cái)務(wù)狀況在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中屬于良好,也存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但萬(wàn)達(dá)在房地產(chǎn)行業(yè)樹(shù)立了住宅品牌,并為投資者其帶來(lái)了穩(wěn)定增長(zhǎng)的投資回報(bào)。

七 萬(wàn)達(dá)公司的投資分析

7.1 上半年公司經(jīng)營(yíng)狀況

2011年初,國(guó)家下達(dá)一系列房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控措施,房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)逆轉(zhuǎn),上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩,一些主要城市銷售同比下滑。但以快速周轉(zhuǎn)和二三線布局為主要依托的萬(wàn)達(dá)A突顯出高出同行的抗壓能力,在年初銷售數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)門紅,無(wú)論銷售金額和銷售面積都創(chuàng)出了歷史新高,其中1月銷售面積和銷售金額分別比2010年同期增長(zhǎng)216.1%和220.8%,環(huán)比去年2010年12月分別增長(zhǎng)140%和141%。在同房地產(chǎn)板塊股票中表現(xiàn)非常搶眼。

上半年萬(wàn)達(dá)銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出有如下原因:(1)公司堅(jiān)持了合理定價(jià)、一個(gè)月內(nèi)去化率60%的銷售策略;(2)精裝修、小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力逐漸凸顯,區(qū)域布局合理,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小;(3)開(kāi)發(fā)速度快,新購(gòu)?fù)恋乜裳杆俎D(zhuǎn)化為新增供應(yīng),可售量較為充裕,高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)發(fā)揮;(4)提前布局二三線城市的戰(zhàn)略和快速銷售策略。

7.2 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

財(cái)務(wù)狀況良好,資金壓力不大。截止報(bào)告期末,公司持有貨幣資金339億元,明顯高于短期有息負(fù)債的總和237億元。剔除因銷售增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的收賬款1228億元的影響,按照公司剩余其他負(fù)債項(xiàng)目計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率僅35.6%。財(cái)務(wù)穩(wěn)健且安全性較高,業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng),維持龍頭優(yōu)勢(shì),弱市中仍手持大量現(xiàn)金,為未來(lái)持續(xù)投資、經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

經(jīng)營(yíng)策略不變,產(chǎn)品定位合理,銷售突出。根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境,年初公司就教保守地預(yù)計(jì)全年開(kāi)工面積為1329萬(wàn)平方米,1-9月,公司共實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積1139萬(wàn)平方米,完成全年計(jì)劃數(shù)的85.7%。公司裝修房比例不斷上升,?？傮w來(lái)說(shuō),根據(jù)公司目前的銷售情況,公司整體經(jīng)營(yíng)策略不變。截止報(bào)告期,公司今年累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè),權(quán)益面積約115萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積約323萬(wàn)平方米?？紤]未來(lái)發(fā)展需要,未來(lái)公司多考慮謹(jǐn)慎獲取低價(jià)、優(yōu)質(zhì)土地資源。

合理調(diào)整全年推盤節(jié)奏,預(yù)計(jì)全年推盤單月高點(diǎn)已在6月份實(shí)現(xiàn),總體平滑了全年銷售分布,減輕了下半年集中推盤的銷售壓力,全年銷售業(yè)績(jī)突出。前三季度公司實(shí)現(xiàn)銷售面積841.2萬(wàn)平方米,銷售金額970.8億元,分別比2010年同期增長(zhǎng)39.9%和35.9%。報(bào)告期末,公司已售未結(jié)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)1208萬(wàn)平方米,合同金額合計(jì)約1380億元。公司2012年全年和2013年部分業(yè)績(jī)鎖定。

其它公司不同,萬(wàn)達(dá)在進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系項(xiàng)目時(shí)充分結(jié)合了流程再造(BPR)的思想,根據(jù)效率與風(fēng)險(xiǎn)的分析進(jìn)行了優(yōu)化,而對(duì)項(xiàng)目過(guò)程的工程質(zhì)量監(jiān)控流程則進(jìn)行了強(qiáng)化,在服務(wù)質(zhì)量方面也充分反映出以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的思想。設(shè)立有專門的品質(zhì)管理崗,持續(xù)地對(duì)管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行審核,管理體系文件已經(jīng)修改了多次,在日常執(zhí)行過(guò)程中,一旦體系出現(xiàn)問(wèn)題就進(jìn)行改進(jìn)。 l

萬(wàn)達(dá)的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持與其它公司不同,、管理的一致性、開(kāi)放的文化以及對(duì)合作伙伴尊重。在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵(lì)和文化等六方面全面提升進(jìn)而形成組織的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本,也是萬(wàn)達(dá)得以在行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑的動(dòng)力支持。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬(wàn)達(dá)的最大特色。萬(wàn)達(dá)認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào),是萬(wàn)達(dá)獲得成功的基石。 l

優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念,實(shí)行“三天無(wú)理由退訂”。萬(wàn)達(dá)從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示,比如1998年成立的“萬(wàn)客會(huì)”,便是仿照前者的客戶組織“新地會(huì)”成立的。而1997年和2002年分別被萬(wàn)達(dá)定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”,足見(jiàn)萬(wàn)達(dá)一直以來(lái)對(duì)客戶的尊重和關(guān)注。

7.3 對(duì)未來(lái)的投資分析

對(duì)于下半年市場(chǎng)和行業(yè)走勢(shì),國(guó)家政策將進(jìn)一步體現(xiàn),供求關(guān)系將進(jìn)一步朝著有利于自住購(gòu)房者的方向改變。受新房入市增加和銷售放緩的影響,商品住房可售存量將有所上升,銷售速度將進(jìn)一步下降,開(kāi)發(fā)商資金狀況將進(jìn)一步收緊。而隨著地方政府土地供給的增加,下半年土地流拍會(huì)愈加頻繁,土地價(jià)格將面臨下行壓力。與此相對(duì)應(yīng)的是,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。

萬(wàn)達(dá)已經(jīng)用速度盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形勢(shì),維持NAV9.65元/股。預(yù)計(jì)公司今明兩年股價(jià)趨于穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì),長(zhǎng)遠(yuǎn)看上漲空間遠(yuǎn)大于下跌空間,當(dāng)前價(jià)位為7.50元左右徘徊,短期趨勢(shì)能上升至7.60元左右,中期趨勢(shì)上升至8.00元左右,建議適量買入。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇3)

流動(dòng)資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說(shuō)明短期償債能力較強(qiáng)。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。資產(chǎn)總額增長(zhǎng)說(shuō)明萬(wàn)科還在不斷擴(kuò)大規(guī)模，庫(kù)存現(xiàn)金也有所下降說(shuō)明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬(wàn)科擁有巨大的存貨量，這既是未來(lái)發(fā)展的保障，又是萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。而存貨的大量積存主要受國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。建議萬(wàn)科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時(shí)，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升。持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科近期的還款壓力很大。一般認(rèn)為流動(dòng)比率應(yīng)在2：1以上，萬(wàn)科房地產(chǎn)的流動(dòng)比率降低，說(shuō)明其短期償債能力降低。速動(dòng)比率保持比較穩(wěn)定，說(shuō)明公司受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響較小。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負(fù)債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說(shuō)明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說(shuō)明萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬(wàn)科銷售收入和凈利潤(rùn)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。盡管業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，20受國(guó)家政策調(diào)控的影響，盈利能力開(kāi)始減弱，年銷售增長(zhǎng)率為41.5%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為31.2%,凈利潤(rùn)增速小于銷售收入。

同時(shí)2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)槭袌?chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產(chǎn)收益率和股本回報(bào)率逐漸上升，說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤(rùn)較高。

的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入比增加了53%，可以說(shuō)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來(lái)源，增強(qiáng)了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強(qiáng)的償債能力和支付能力，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加

20購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比20增加了92%，但現(xiàn)金流入與年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來(lái)，萬(wàn)科發(fā)展勢(shì)頭良好。

杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡(jiǎn)稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率

指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。

(1)凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的'指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從-的增幅較大，說(shuō)明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

(2)權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說(shuō)明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來(lái)較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。

(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬(wàn)科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說(shuō)明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇4)

一、成本法

1、 成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2、 注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

3、 注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

4、 銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

5、 入股的.估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

6、 注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

7、 預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中

8、 折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)

9、 用成本計(jì)算而非成本價(jià)

10、 長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

二、綜合察看

1、 對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書(shū)寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2、 察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

3、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

4、 修正年限是否正確

5、 檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

6、 對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

7、 任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明

8、 注意利息的計(jì)算方式，期限

9、 報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

10、 現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11、 一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用假設(shè)開(kāi)發(fā)法

12、 注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

13、 要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14、 最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的

16、 糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況

17、 注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等

18、 保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)

19、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

三、假設(shè)法

1、 預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)

2、 察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失

3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

4、 注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇5)

從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國(guó)人均GDP超過(guò)7000美元，長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。

居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對(duì)汽車

和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求的快速增長(zhǎng)上。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷

程也證明，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。

國(guó)家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓

力，開(kāi)發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。

在資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)下，很有可能會(huì)出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會(huì)呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。

由此融資能力所帶來(lái)的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開(kāi)，各種資源向營(yíng)運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。

目前中國(guó)房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場(chǎng)不可避免出現(xiàn)調(diào)整。

在土地、資金、市場(chǎng)觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來(lái)看市場(chǎng)擁有穩(wěn)定的需求。

流動(dòng)資產(chǎn):

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流動(dòng)資產(chǎn):

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00

長(zhǎng)期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

無(wú)形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52

商譽(yù) 201,689,835.80 201,689,835.80

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 63,510,505.21 42,316,652.03

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì): 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

資產(chǎn)總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動(dòng)負(fù)債:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

預(yù)收款項(xiàng) 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

應(yīng)交稅費(fèi) 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流動(dòng)負(fù)債:

長(zhǎng)期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

預(yù)計(jì)負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流動(dòng)負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06

遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

負(fù)債合計(jì) 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者權(quán)益:

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利潤(rùn) 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外幣報(bào)表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者權(quán)益合計(jì) 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流動(dòng)資產(chǎn)：

貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

應(yīng)收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

預(yù)付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他應(yīng)收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流動(dòng)資產(chǎn)：

可供出售金融資產(chǎn) 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

長(zhǎng)期股權(quán)投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投資性房地產(chǎn) 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定資產(chǎn) 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

無(wú)形資產(chǎn) 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商譽(yù) 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

遞延所得稅資產(chǎn) 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

資產(chǎn)總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流動(dòng)負(fù)債：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融負(fù)債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

應(yīng)付票據(jù) 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

應(yīng)付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

預(yù)收款項(xiàng) 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

應(yīng)付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

應(yīng)交稅費(fèi) 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

應(yīng)付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他應(yīng)付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流動(dòng)負(fù)債：

長(zhǎng)期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

應(yīng)付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

預(yù)計(jì)負(fù)債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流動(dòng)負(fù)債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

遞延所得稅負(fù)債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

負(fù)債合計(jì) 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者權(quán)益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利潤(rùn) 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外幣報(bào)表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

歸屬于母公司所有者權(quán)益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少數(shù)股東權(quán)益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者權(quán)益合計(jì) 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

該公司總資產(chǎn)本期增加100403708415.17元，增長(zhǎng)幅度為26.51%，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長(zhǎng)。

進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：

(1)流動(dòng)資產(chǎn)本期增加79272847864.24元，增長(zhǎng)的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了20.93%。

非流動(dòng)資產(chǎn)本期增加了21130860550.93元，增長(zhǎng)的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，

兩者合計(jì)使得總資產(chǎn)增加了100403708415.17元，增長(zhǎng)幅度為26.51%。

(2)本期總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要還是體現(xiàn)在了流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。

如果僅從這一變化來(lái)看，該公司資產(chǎn)的流動(dòng)性有所增強(qiáng)。

盡管流動(dòng)資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同程度的變動(dòng)，但其增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長(zhǎng)。

存貨本期增加75969110273.92元，增長(zhǎng)幅度為29.77%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為20.06%。

從數(shù)據(jù)中顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)存貨方面在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴(kuò)大，獲取資源增加。

二、其他應(yīng)收款的增加。debasrideb.com

其他應(yīng)收款本期增加了14757395405.17元，變動(dòng)幅度為73.57%對(duì)總資產(chǎn)的影響為3.90%，

地產(chǎn)分析報(bào)告(篇6)

一、全國(guó)樓盤銷售分析情況

2013年,商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)17.3%,增速比1-11月份回落3.5個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高15.5個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.1%。商品房銷售額81428億元,增長(zhǎng)26.3%,增速比1-11月份回落4.4個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高16.3個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷售額增長(zhǎng)26.6%,辦公樓銷售額增長(zhǎng)35.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)18.3%。

二、樓盤銷售分地區(qū)情況

2013年,東部地區(qū)商品房銷售面積63476萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)19.3%,增速比1-11月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn);銷售額49327億元,增長(zhǎng)28.4%,增速回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積35191萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)16.8%,增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn);銷售額16524億元,增長(zhǎng)26.9%,增速回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積31883萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)14.1%,增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額15576億元,增長(zhǎng)19.6%,增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況

2013年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元,比上年增長(zhǎng)26.5%,增速比1-11月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn),比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款19673億元,增長(zhǎng)33.1%;利用外資534億元,增長(zhǎng)32.8%;自籌資金47425億元,增長(zhǎng)21.3%;其他資金54491億元,增長(zhǎng)28.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款34499億元,增長(zhǎng)29.9%;個(gè)人按揭貸款14033億元,增長(zhǎng)33.3%。

四、房地產(chǎn)樓盤銷售分析總結(jié)

2006年商品房均價(jià)1646元/㎡,2007年漲至2300元/㎡,2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,2009年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來(lái)成交量下降明顯,但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來(lái),樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡,其中2006年完成22萬(wàn)㎡;2007年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬(wàn)㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

相信《地產(chǎn)分析報(bào)告》一文能讓您有很多收獲！“幼兒教師教育網(wǎng)”是您了解幼師資料，工作計(jì)劃的必備網(wǎng)站，請(qǐng)您收藏yjs21.com。同時(shí)，編輯還為您精選準(zhǔn)備了地產(chǎn)分析報(bào)告專題，希望您能喜歡！