房地產(chǎn)報(bào)告十四篇

房地產(chǎn)報(bào)告。

幼兒教師教育網(wǎng)編輯整理了一些與“房地產(chǎn)報(bào)告”相關(guān)的重要信息，希望這些建議能夠?yàn)槟峁┬碌乃伎挤绞胶鸵暯?。事?shí)上，大多數(shù)成功的人都是通過不斷努力和實(shí)踐才取得成就的，無論是在普通的工作中還是其他領(lǐng)域。在完成工作時(shí)，通常都需要編寫一份報(bào)告，報(bào)告的主要目的是回顧和總結(jié)工作，并具有一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇1

邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我們的心已經(jīng)開始飛進(jìn)那里。我們高興、我們興奮，因?yàn)槲覀冏詈竽軌蛟谶@個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我們還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)完成大學(xué)教育的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實(shí)踐。

由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20xx年7月我到了某營銷代理公司實(shí)踐。實(shí)踐是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實(shí)踐的資料只有兩個(gè)：一個(gè)是戶外廣告的招商，另一個(gè)是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問。此刻實(shí)踐已經(jīng)結(jié)束，回頭總結(jié)我的實(shí)踐報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開了視野、增長了見識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；旧系竭_(dá)了學(xué)校要求的實(shí)踐目的。為了表達(dá)我收獲的喜悅，我將主要以房產(chǎn)銷售工作來談我的實(shí)踐體會(huì)。

某營銷代理公司是20xx年6月經(jīng)國家批準(zhǔn)，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等，是市納稅先進(jìn)單位。公司成功策劃銷售了多個(gè)樓盤，電視、報(bào)紙進(jìn)行過多次全方位報(bào)道，公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。我實(shí)踐工作分為兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作資料是主動(dòng)尋找客戶，給客戶講商鋪的地理位置和價(jià)格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問，工作的主要資料是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫忙客戶計(jì)算房屋的總價(jià)。幫忙他們更好的了解整個(gè)樓盤的狀況。同時(shí)給顧客提出一些我們自己的見解。有時(shí)配合辦公室人員處理日常工作。

下面是我畫出的'兩個(gè)工作的業(yè)務(wù)流程圖和樓盤銷售基本流程圖：

戶外商鋪招商的業(yè)務(wù)流程：

尋找顧客——合約訪談——談判——客戶追蹤——簽約——售后服務(wù)。

房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程：

尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶追蹤——簽約——入轉(zhuǎn)—售后服務(wù)。

透過近兩個(gè)月的實(shí)踐，基本上掌握了公司的工作流程，并且能夠獨(dú)立的完成工作。并能獨(dú)立的計(jì)算房屋總價(jià)、簽定商品房買賣合同。如：維修金=總房款x2%、產(chǎn)證費(fèi)=300、契稅=總房款x3%、保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額x0.05%x年限、交易印花稅=總房款x0.03%等等。還有了解到在一個(gè)公司上班工作態(tài)度是十分重要的，一般老板都喜歡工作努力的員工。與同事的相處也是十分重要，因?yàn)橐粋€(gè)公司就是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)項(xiàng)目的完成是需要一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)共同完成的，如果沒有一個(gè)和睦、團(tuán)結(jié)的團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目是不能順利完成的。透過這兩個(gè)月實(shí)踐發(fā)現(xiàn)公司在營銷過程中也存在一些問題，下面我主要以在房產(chǎn)銷售過程中發(fā)現(xiàn)的問題來談?wù)勎业目捶ā?/p>

一、由于銷售人員對產(chǎn)品不熟悉、對競爭樓盤不了解、迷信自己的個(gè)人魅力等原因?qū)е庐a(chǎn)品介紹不詳實(shí)。解決的辦法是：樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)，確實(shí)了解及熟讀所有資料。進(jìn)入銷售場時(shí)，應(yīng)針對周圍環(huán)境，對具體產(chǎn)品再做詳細(xì)了解。多講多練，不斷修正自己的促詞。隨時(shí)請教老員工和部門主管。端正銷售觀念，明確讓客戶認(rèn)可自己應(yīng)有尺度，房屋買賣才是最終目的。

二、由于現(xiàn)場繁忙，沒有空閑、自以為客戶追蹤效果不大、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠，同一客戶，害怕重復(fù)追蹤原因未做客戶追蹤的解決辦法：每日設(shè)立規(guī)定時(shí)間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動(dòng)追蹤。電話追蹤或人員拜訪，都應(yīng)事先想好理由和措詞，以避免客戶生厭。每日追蹤，記錄在案，分析客戶思考的因素，并且及時(shí)回報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理，相互研討說服的辦法。盡量避免電話游說，能邀請來現(xiàn)場，能夠充分借用各種道具，以提高成交概率。

三、由于客戶對產(chǎn)品不了解，想再作比較、同時(shí)選中幾套商鋪猶豫不決、想付定金，但身邊錢很少或沒帶，喜歡卻遲遲不作決定的解決辦法：針對客戶的問題點(diǎn)，再作盡可能的詳細(xì)解釋。若客戶來訪兩次或兩次以上，對產(chǎn)品已很了解，則應(yīng)力促使其早早下決心?？s小客戶選取范圍，肯定他的某項(xiàng)選取，以便及早下定簽約。定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，就應(yīng)上門收取定金。暗示其他客戶也看中同一套商鋪或商鋪即將調(diào)價(jià)，早下決定則早定心。

本次實(shí)踐活動(dòng)令我收獲甚多。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇2

,受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭經(jīng)濟(jì)增長保持在 8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

14年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。一、實(shí)行購房優(yōu)惠政策

(一)對個(gè)人購房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。 (五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實(shí)行購房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和 “生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇3

一、公司簡介

(一)__發(fā)展史

__是以地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為核心全國化發(fā)展的房地產(chǎn)綜合服務(wù)體，體系內(nèi)囊括地產(chǎn)、金融和商業(yè)三個(gè)部分，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋全程代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、"央產(chǎn)房"上市交易、權(quán)證辦理、按揭貸款、房地產(chǎn)投資咨詢、商鋪?zhàn)馐?、寫字樓租售及商品房、空置房、企業(yè)債權(quán)房銷售代理等。公司立志成為國內(nèi)在住宅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融按揭服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)方面的領(lǐng)跑者。

(二)__的企業(yè)文化

1、我們的企業(yè)愿景

“行業(yè)的”：讓不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)走進(jìn)殿堂

2、我們的使命

對社會(huì)：__建立一個(gè)有遠(yuǎn)大抱負(fù)，操守自律，勇于創(chuàng)新，智慧管理的現(xiàn)代服務(wù)品牌。

對房地產(chǎn)交易客戶：__有潛力并且渴望具備潛力去給客戶帶給愉悅的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：__將帶給海量、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)、有深度、使用便捷的不動(dòng)產(chǎn)資訊。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：__幫忙和鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人用完美人性(誠實(shí)\正直\友善)來共同創(chuàng)造和分享屬于平凡人的尊嚴(yán)和非凡成績。

3、我們的核心價(jià)值觀

客戶至上：我們明白__的存在對于有房地產(chǎn)需求的客戶來講，意味著是值得信賴和依靠的。

誠實(shí)可信：我們能夠沒有聰明的腦袋、漂亮的臉蛋、絢麗的背景，但是我們誠實(shí)，我們讓人信任。

團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)：我們正是因?yàn)樽哉J(rèn)在競爭中很弱小才走到一齊，我們只能彼此依靠、彼此關(guān)照才能強(qiáng)大。

拼搏進(jìn)?。何覀儾徽瓶厝魏蜗∪辟Y源，唯有比別人更努力才能取得成功。

二、實(shí)習(xí)資料

(一)實(shí)習(xí)所做工作

作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，需要在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且從事的該職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全過程，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

我的工作資料大致總結(jié)如下：

開發(fā)客戶——了解客戶需求——推薦房源——開發(fā)房源——約客戶

看房——帶客戶看房——回訪客戶——回訪業(yè)主——約雙方見面簽約——物業(yè)交割——入住

1.開發(fā)客戶：客戶來源主要分為店面接待、網(wǎng)絡(luò)端口、社區(qū)開發(fā)、老資源翻打等。在這幾個(gè)月的工作時(shí)間里，我的大多數(shù)成交客戶來自于店面接待和網(wǎng)絡(luò)端口，這兩種客戶的比較準(zhǔn)而且需求明顯，易把握，跟這種客戶務(wù)必及時(shí)溝通，盡快成交。

2.了解客戶需求：不同的客戶需求也是不一樣的，所以務(wù)必要去了解客戶想要什么樣的房子，例如幾居室、房屋朝向、房主是否長租等等。而且客戶的需求也不是一成不變的，我們務(wù)必隨時(shí)掌握客戶的心理，與客戶溝通，發(fā)現(xiàn)客戶所需，這樣才能更好地為客戶服務(wù)。

3.推薦房源：在了解到客戶的需求的同時(shí)，我們務(wù)必在腦中牢記至少10套房源，以應(yīng)對客戶各種不同的需求，按客戶的需求去介紹客戶所需的房源，做到想客戶所想，憂客戶所憂。

4.開發(fā)房源：只負(fù)責(zé)向外出租房子還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們對客戶出租的同時(shí)還得尋找房主，理解房主的出租委托，從而才能進(jìn)行帶看。而房源的開發(fā)主要來源于店面接待、社區(qū)開發(fā)和老資源等。無疑店面接到的是肯定對外出租的，這樣的房主心誠切急，務(wù)必好好把握和維護(hù)。

5.約客戶看房：作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，沒有帶看肯定不會(huì)成交，而帶看之前的約看則成為重中之重。每一天務(wù)必給自己的客戶打電話，約出第二天或者之后幾天的客戶出來。而被打煩的客戶比比皆是，我們務(wù)必從自己的有效資源中好好把握，挑選最準(zhǔn)的客戶，獲得之后的帶看。

6.帶客戶看房：帶客戶看房是成交之前最為重要的一步，每次帶著客戶看一套房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，務(wù)必帶著客戶多看幾套，使用BAC法則帶看。而且?guī)Э赐局胁粩嗟陌l(fā)現(xiàn)客戶的需求，從而為客戶匹配更為適宜的房源，促進(jìn)成交!

這次實(shí)習(xí)，我磨練了堅(jiān)強(qiáng)的意志;培養(yǎng)了用心向上、勇于進(jìn)取的心態(tài);擁有了永不服輸、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)男愿?得到了一生寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇4

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)站;

3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

4、XX市房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市政府武政土字[]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(《新華文摘》2001’5)

同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁;商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，(《中國統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：

2000年實(shí)際 比上年同期+%

占總銷售額的比重(%) 79.5 --

1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2. 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。

3. 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4. 二級(jí)市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5. 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。(《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾)

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較增長11.07%;全市總開工面積1343萬平方米，比19增長3.68%;總竣工面積為454.11萬平方米，比年增長2%;其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

(1)個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購買為6.91億元，個(gè)人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇5

唐山、秦皇島兩市中專生源調(diào)查情況報(bào)告

8月22日，學(xué)校召開專題會(huì)議，研究本年度招生問題。從各方面反饋的情況來看，今年我校招生形勢嚴(yán)峻。今年我校計(jì)劃招生900人（其中三加二400人、小中專500人），截止8月22日止，包括統(tǒng)招生在內(nèi)，實(shí)際預(yù)錄取313人，僅完成計(jì)劃的1/3。為此，會(huì)議研究決定：由五位學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)分別帶隊(duì)，深入全省十一個(gè)地市，調(diào)查了解情況，擴(kuò)大影響，挖掘生源。按照會(huì)議分工，由XXX同志帶隊(duì)，XXX、XXX同志參加，組成一個(gè)小組，赴唐山、秦皇島兩市，與當(dāng)?shù)亟逃?、招辦建立聯(lián)系，為今年補(bǔ)錄打好基礎(chǔ)。

秦唐地區(qū)是我省較發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。唐山市是我省的老工業(yè)基地，秦皇島市是我省對外開放地區(qū)，兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r都比較好，拉動(dòng)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。但我校在秦唐兩地招生情況并不理想。今年唐山三加二計(jì)劃招生32人，實(shí)際投檔14人，小中專計(jì)劃招生40人，實(shí)際投檔13人；秦皇島三加二計(jì)劃招生32人，實(shí)際投檔19人，小中專計(jì)劃招生40人，實(shí)際投檔5人。經(jīng)調(diào)研我們認(rèn)為主要原因有以下幾點(diǎn)：

1、近年來，秦唐兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好，對中等職業(yè)人才實(shí)際需求量均較大，中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生就業(yè)情況較好，職業(yè)學(xué)校在當(dāng)?shù)匾搏@得相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可，其生源規(guī)模也不小。但秦唐兩地市、縣兩級(jí)中等專業(yè)學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校、職業(yè)高中數(shù)量較多，生源需求也非常大。在支持本地中職學(xué)校擴(kuò)大規(guī)模、積極為本地學(xué)校組織生源，乃至把本地學(xué)校的發(fā)展當(dāng)作一塊很具有商業(yè)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)來運(yùn)作等方面，秦唐兩地市、縣兩級(jí)各個(gè)部門都表現(xiàn)出較高的積極性。但對待省部屬中專，則基本上采取消極態(tài)度。有些過激的行為甚至傳達(dá)到各市、縣中學(xué)，部分教師在中考學(xué)生填報(bào)志愿時(shí)，明令學(xué)生不得填報(bào)省部中專。而學(xué)生及家長對老師的建議一般都比較尊重，導(dǎo)致報(bào)考我校的學(xué)生數(shù)量銳減。

2、高職院校直接對初中畢業(yè)生招收五年一貫制大專對中專生源造成重大沖擊。作為當(dāng)前我校畢業(yè)生出路的一個(gè)重要組成部分，對口升學(xué)和三加二大專，一直是省部級(jí)中專吸引生源的優(yōu)勢所在。不少初中畢業(yè)生報(bào)考中專，實(shí)際上就是希望在較短的時(shí)間內(nèi)，取得大層次的畢業(yè)文憑。省部屬中專的師資力量，能夠保證使愿意進(jìn)一步求學(xué)、成績較好的學(xué)生能夠順利地進(jìn)入大專層次學(xué)校繼續(xù)學(xué)習(xí)。這也是我校以往取得質(zhì)量較好生源的重要途徑。但對高職院校開放初中畢業(yè)生生源、允許他們招收初中畢業(yè)生，采取五年一貫制直接取得大專層次學(xué)歷后，我校這一優(yōu)勢不復(fù)存在。我們認(rèn)為，政策上的不利影響也是導(dǎo)致我校今年生源不好的重要因素。

3、生源基地建設(shè)問題。從我們調(diào)研的情況來看，學(xué)生報(bào)考某所學(xué)校，容易受周圍環(huán)境影響。教師的指導(dǎo)意見固然重要，但如果在初中畢業(yè)生的周圍有某個(gè)中專學(xué)校的學(xué)生，特別是該生所在學(xué)校在管理、就業(yè)出路等方面做比較好，那么畢業(yè)生極易受到影響而報(bào)考該校。我校在秦唐兩地的生源基地建設(shè)方面有欠缺，在這一地區(qū)，我校知名度尚嫌不夠。

在到秦唐兩地調(diào)研之前，我們小組三人就此行的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了討論。初步確定了“以接觸兩地招辦為主，適當(dāng)擴(kuò)大接觸面，走一個(gè)縣實(shí)地調(diào)研”的工作思路。根據(jù)這一思路，我們確定了以秦市招辦主管中招的副主任張XX和唐市招辦主管中招的副主任趙XX為主攻方向，盡可能廣泛接觸兩地教育局人事，同時(shí)與兩地以XX銀行為主的金融系統(tǒng)適當(dāng)接觸，在過去已有關(guān)系的基礎(chǔ)上，盡可能擴(kuò)大生源。

1、在秦皇島市的工作情況：

我們22日到達(dá)秦皇島市，首先與我校79級(jí)畢業(yè)生、現(xiàn)任工行秦皇島市分行辦公室主任的XXX、我校84級(jí)畢業(yè)生、現(xiàn)任中行秦皇島市分行風(fēng)險(xiǎn)投資管理處處長的XXX取得聯(lián)系，詳細(xì)了解了秦皇島市的經(jīng)濟(jì)狀況、中等職業(yè)教育狀況以及秦皇島市教育局、招辦的有關(guān)情況。我們了解到秦皇島市招辦主管中招的副主任張XX的一些情況和他的社會(huì)關(guān)系。通過熟人關(guān)系，找到秦皇島市XX學(xué)院副院長王XX，又由XXX出面，約見了張XX以及市教育局裝備儀器站站長沈XX。事實(shí)證明，這種接觸方式比我們直接找招辦、教育局面談來意效果要好。王XX在秦皇島市工作多年，又是XX學(xué)院的副院長，與秦市教育局、招辦有著很深的關(guān)系。由他介紹我們與張XX、沈XX見面，可以保持相對融洽的氣氛，工作也可以談的更深入一些。我們首先向他們介紹了來意，并誠懇地請他們對我校的招生工作、學(xué)校發(fā)展提出寶貴意見。張XX向我們介紹了秦皇島市中等職業(yè)教育狀況、中考以及招生情況，并就當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，談了對我校招生工作的一些看法，使我們在思想上受到觸動(dòng)。與張XX見面的效果比我們預(yù)料的要好，張XX不僅答應(yīng)在今年中專補(bǔ)錄中，盡可能多地給予支持，還表示：他本人對我校包括招生、建立生源基地等在內(nèi)的所有工作，會(huì)提供力所能及的幫助。我們邀請他在方便的時(shí)候，到我校來實(shí)地考察，他也愉快地接受了。

2、在唐山市的工作情況：

有了在秦皇島市的工作經(jīng)驗(yàn)，我們決定在唐山市也依此法而行。我們先通過熟人關(guān)系找到了唐山市教育局教研室主任田XX、唐山師范學(xué)院XX系主任王XX，通過他們找到了唐市招辦主管中招的副主任趙XX，通過XX銀行的關(guān)系找到了市教育局基教處的楊X。與在秦皇島市的經(jīng)歷大體相同，趙XX、田XX和楊X給我們介紹了唐山市中等職業(yè)教育狀況、中考以及招生情況，趙XX就唐山市中招生源特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)了中等職業(yè)學(xué)校出口――畢業(yè)生就業(yè)渠道――對生源的直接影響，也談了他本人對我校招生宣傳工作力度不夠的看法，也使我們受到了一些啟發(fā)。與趙XX見面的效果也比較好，趙XX答應(yīng)在今年中專補(bǔ)錄中，盡可能多地給予支持，對其他工作，也會(huì)提供力所能及的幫助。除此之外，趙XX提議我們到縣里去走動(dòng)走動(dòng)，搞搞調(diào)研，看看縣里的一些職業(yè)中學(xué)是如何來做“招生”這篇文章的。

按照趙XX的推薦，我們來到了唐山轄內(nèi)各縣市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展、教育發(fā)展都比較突出的XX市，重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙W(xué)校的招生情況。我們找到我校畢業(yè)生房XX，并通過他與XX銀行王XX行長等人見了面，了解了XX市經(jīng)濟(jì)和教育等情況。我們實(shí)地感受到了一些學(xué)校在招生方面的工作力度。僅在我們住宿的工會(huì)招待處中，我們見到了華北煤炭醫(yī)學(xué)院與當(dāng)?shù)貙W(xué)校聯(lián)辦高職學(xué)院的橫幅，以及學(xué)院招生的大幅宣傳材料。我們還見到了河北法商職業(yè)學(xué)院設(shè)在該地的招生點(diǎn)。招生點(diǎn)里，從學(xué)院介紹、招生簡章，到學(xué)院學(xué)科設(shè)置、畢業(yè)去向等招生材料應(yīng)有盡有。我們還重點(diǎn)了解了XX市職教中心招生情況，他們的招生口號(hào)是“學(xué)本領(lǐng)、拿文憑、保就業(yè)”，聲稱“只要學(xué)生不挑揀，畢業(yè)后全部推薦工作”。他們的招生點(diǎn)遍布全市，在全市有較大影響。比較而言，可以看出我校在招生工作方面的差距。

從我們調(diào)查了解的情況來看，政策影響和生源的地方保護(hù)主義，是導(dǎo)致我校今年招生不好的.主要原因。對這種情況，僅靠我們自身的力量，恐怕不足以改變。除此之外，我們認(rèn)為尚有以下問題需要引起我們注意。

1、宣傳力度不夠。我校社會(huì)知名度尚嫌不高。據(jù)我們在XX市調(diào)研了解的情況，學(xué)校在當(dāng)?shù)孛麣獠淮?。在金融行業(yè)內(nèi)部，學(xué)校有一些名氣，但出了系統(tǒng)，別人甚至不知道有這么個(gè)學(xué)校，有的即使表示知道，但聽說已停止招生多年了。還有的問：你們是不是第一年招生？由此可見，我校的宣傳力度一定要跟上。

2、生源基地問題。我們學(xué)校建校時(shí)間不短，在學(xué)校管理、專業(yè)設(shè)置等方面，已經(jīng)形成自己的風(fēng)格和優(yōu)勢。但在生源基地建設(shè)方面，始終是一塊“軟肋”。我們沒有固定的、較大規(guī)模的生源基地，招生一般都是“撒胡椒面”，沒有重點(diǎn)。我們認(rèn)為，這是導(dǎo)致我校生源沒有后勁的重要原因。

針對上述問題，我們提出建議如下：

1、加在宣傳力度，利用報(bào)紙、廣告等多種宣傳媒體，廣泛宣傳學(xué)校的辦學(xué)條件、辦學(xué)規(guī)模等，以在社會(huì)上樹立良好形象為主攻方向，達(dá)到擴(kuò)大影響的目的。同時(shí)強(qiáng)化學(xué)校管理，利用學(xué)生及其家長，做好“口碑宣傳”這塊文章。

2、盡快建立自已的生源基地。采取分步走戰(zhàn)略，首先與全省各地市招辦、教育局建立良好而持久的關(guān)系，爭取他們對學(xué)校的支持。其次，在全省挑選一部分生源大縣，建立自己的招生點(diǎn)，同時(shí)給予招生點(diǎn)招生優(yōu)惠政策，激發(fā)招生點(diǎn)招生人員的積極性。待積累經(jīng)驗(yàn)、形成規(guī)模后，再注意輻射全省。

3、下大力氣，廣開畢業(yè)生就業(yè)渠道。“出口”暢通，是保證“進(jìn)口”規(guī)模、生源質(zhì)量的有力措施。經(jīng)過調(diào)查了解，我們發(fā)現(xiàn)，有許多農(nóng)村的生源，因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況等原因，迫切希望能縮短孩子的受教育時(shí)間，盡快給孩子找到一份工作，使他們能盡早自食其力。而且，這部分學(xué)生質(zhì)量一般都比較好，如何爭取到這部分生源，是擺在我們面前的一個(gè)重要問題。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇6

前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對此展開了調(diào)研。

一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況

1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達(dá)10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。

2、案件特點(diǎn)

(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房內(nèi)居住人時(shí)，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過激行為來阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強(qiáng)制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機(jī)煽動(dòng)，抗拒執(zhí)行。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時(shí)完成了強(qiáng)制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。

(2)"棄房斷供"逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房價(jià)時(shí)買入，如今變成了"負(fù)資產(chǎn)"，債務(wù)人無力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等付諸東流，房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣，且拍賣的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場價(jià)格。同時(shí)，隨著我國推行誠信體系的建設(shè)，對信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀(jì)錄將記入債務(wù)人的誠信檔案。

(3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強(qiáng)制執(zhí)行對象?我國法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來困惑。對農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產(chǎn)的認(rèn)定等問題，現(xiàn)行法律法規(guī)之間對上述問題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強(qiáng)，司法實(shí)踐中認(rèn)定與否的隨意性大、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。

(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來認(rèn)定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權(quán)利未隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評(píng)估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而引起糾紛也正在增多。

二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義

房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權(quán)對房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀調(diào)查，并將所調(diào)查的狀況信息在處置過程中向相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人公示公開的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度來建立有以下五方面的意義：

1、維護(hù)司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權(quán)對房地產(chǎn)的信息全面客觀地進(jìn)行調(diào)查，并將所調(diào)查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對稱的問題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競買人占有優(yōu)勢，也避免不了解現(xiàn)狀的競買人的競買風(fēng)險(xiǎn)，營造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護(hù)了司法拍賣的公信力。

2、保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過公開房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買人全面了解拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現(xiàn)市場價(jià)格，避免了評(píng)估價(jià)格和成效價(jià)格的過度懸殊。

3、減縮受托拍賣機(jī)構(gòu)暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并要求拍賣機(jī)構(gòu)在處置過程中全面公開，向社會(huì)公眾全面展示拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。

4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度建立，執(zhí)行人員就必須對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權(quán)錢交易的情況。

5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責(zé)任，但拍賣后給買受人帶來的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠使競買人充分了解標(biāo)的物，同時(shí)有效化解司法拍賣后的衍生問題。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則

執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則：

1、主動(dòng)、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過程中，應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，防止因責(zé)任心不強(qiáng)、怠于履行調(diào)查義務(wù)而出現(xiàn)意外情況。充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)狀調(diào)查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性，主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調(diào)查進(jìn)行全面考慮，采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度"，就是要對某一職能部門或單位、個(gè)人的調(diào)查，預(yù)設(shè)更多的可能性，盡可能一次性全面調(diào)查，加強(qiáng)調(diào)查的質(zhì)量和效率。

2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評(píng)估公司，才能讓相關(guān)權(quán)利人及時(shí)完整地參與財(cái)產(chǎn)的評(píng)估、拍賣過程，避免評(píng)估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時(shí)調(diào)查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設(shè)偽造房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應(yīng)保持中立身份，有責(zé)任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況，并依法保護(hù)包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權(quán)利人的合法權(quán)益，對權(quán)利人的權(quán)利平等地審查保護(hù)。

4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門，掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門對解決房地產(chǎn)的問題更為專業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過征詢房地產(chǎn)管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風(fēng)險(xiǎn)。

5、現(xiàn)場調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就必須堅(jiān)持現(xiàn)場調(diào)查的原則。否則就無從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)和利害關(guān)系人情況。

四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容

1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在

房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進(jìn)行評(píng)估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎(chǔ)。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應(yīng)前往現(xiàn)場調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項(xiàng)有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。

(1)調(diào)查核實(shí)實(shí)際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、地址等事項(xiàng)相吻合。

(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應(yīng)注意物上代位的調(diào)查，如有無替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補(bǔ)償款。如有應(yīng)該及時(shí)查封、凍結(jié)、扣劃。

(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應(yīng)由相關(guān)部門出具證明材料。

(4)執(zhí)行人員還須認(rèn)真核對產(chǎn)權(quán)薄未予登記的財(cái)產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設(shè)備等。上述財(cái)產(chǎn)是不可分割的附屬財(cái)產(chǎn)，處置前應(yīng)在查封清單中列明，在評(píng)估報(bào)告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉(zhuǎn)移，或因未釋明買受人競買后投訴。

2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀

對房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(俗稱報(bào)建手續(xù))，以及是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。對土地使用權(quán)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

(1)建筑物有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或是否符合報(bào)建內(nèi)容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對房地產(chǎn)處置前，還應(yīng)從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報(bào)建材料特別是平面圖、立面圖、側(cè)面圖等圖紙，與建筑物現(xiàn)場進(jìn)行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨(dú)院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產(chǎn)，即使有報(bào)建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對違章建筑的實(shí)際占有、使用權(quán)，給買受人設(shè)置障礙。

(2)違章建筑是否拆除應(yīng)視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應(yīng)及時(shí)委托測繪、評(píng)估，處置過程中告知買受人可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù);對于需要拆除的違章建筑，可評(píng)估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。

(3)有利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。執(zhí)行實(shí)踐中，土地使用權(quán)不同的功能規(guī)劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評(píng)估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在或?qū)淼囊?guī)劃為商住用地，也會(huì)直接影響評(píng)估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所謂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，就是對宗地上將來的地上建筑物規(guī)劃建設(shè)的要求。宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對評(píng)估價(jià)及至以后的市場價(jià)影響也是很大的。比如，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評(píng)估價(jià)及相應(yīng)的市場價(jià)也會(huì)高，反之，就會(huì)降低。如果處置裸地，應(yīng)先征求規(guī)劃部門對該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。

(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))是確定無證建筑產(chǎn)權(quán)人的'重要依據(jù)。因?yàn)檗k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權(quán)，所以，如果沒有相反的證據(jù)，一般都可以憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))確定無證建筑的產(chǎn)權(quán)人。

(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí)，實(shí)物分割必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)。在執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問題，分割也就意味著改變原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以，能否分割應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復(fù)作為分割依據(jù)。YJS21.cOm

3、調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院只能對被執(zhí)行人有權(quán)屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權(quán)屬是廣義的權(quán)屬。不僅包括所有權(quán)，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查。

(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況

(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當(dāng)時(shí)未強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過戶先要進(jìn)行土地過戶，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權(quán)利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。

(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，在執(zhí)行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒收個(gè)人財(cái)產(chǎn)等案件時(shí)，應(yīng)該核實(shí)有無法定的共同所有權(quán)人。

4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀

(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權(quán)一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)上的地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權(quán)必須一致。

(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權(quán)不一致的情況。在執(zhí)行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權(quán)人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調(diào)劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權(quán)登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權(quán)登記(對于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí)，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權(quán)證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權(quán)屬情況)。

(3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產(chǎn)權(quán)分別登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下的情況，如果有一產(chǎn)權(quán)人不是被執(zhí)行人，應(yīng)征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應(yīng)改用其他執(zhí)行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產(chǎn)有登記，土地?zé)o確權(quán)登記的，處置后只裁定確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

(4)對于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地?zé)o產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)及時(shí)向土地管理部門征詢是否可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記，以利于買受人及時(shí)辦理過戶。

(5)對于確無法房地一并處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。

5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀

(1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，應(yīng)區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設(shè)有租賃權(quán)時(shí)，可實(shí)行帶租拍賣，也可剔除租賃權(quán)、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對房地產(chǎn)的評(píng)估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執(zhí)行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠(yuǎn)的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。

(2)對于無證建筑，調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權(quán)利人。執(zhí)行實(shí)踐中，無證建筑的產(chǎn)權(quán)由于缺乏產(chǎn)權(quán)公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應(yīng)直接認(rèn)定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查。

(3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。

一、被執(zhí)行人自己占有;

二、租賃給他人占有;

三、無償由他人占有;

四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;

五、被其他人無理強(qiáng)行占有;

六、因與產(chǎn)權(quán)人存有買賣合同而實(shí)際占有;

七、是空置。

對于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復(fù)雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應(yīng)在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認(rèn)真深入調(diào)查。因?yàn)閷τ谧赓U占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應(yīng)區(qū)分不同的情形予以判斷。

(3)因租賃合同而占有，應(yīng)嚴(yán)格審查初始占有的時(shí)間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權(quán)利人的利益。應(yīng)詳細(xì)調(diào)查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權(quán)設(shè)定后還是設(shè)定前租賃占有。

(4)被執(zhí)行唯一住房應(yīng)調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對象的人數(shù)，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。

6、調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)的現(xiàn)狀

(1)權(quán)利負(fù)擔(dān)的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權(quán)利負(fù)擔(dān)包括法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、物權(quán)化的債權(quán)即租賃權(quán)等。執(zhí)行實(shí)踐中，可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權(quán)主要是建筑工程款優(yōu)先權(quán)、購房者請求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，擔(dān)保物權(quán)主要是抵押權(quán)。

(2)調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀的作用。

一、有利于及時(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人在房地產(chǎn)查封、評(píng)估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權(quán)益。各相關(guān)權(quán)利人可作為利害關(guān)系人，享有對評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)，享有受法院通知于拍賣日到場的權(quán)利;法定優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人如作為執(zhí)行債權(quán)人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價(jià)格的權(quán)利。

二、有利于及時(shí)解決拍賣前應(yīng)解決的權(quán)利沖突。如擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)與租賃權(quán)、用益物權(quán)的沖突;擔(dān)保物權(quán)與購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)之間的沖突，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建筑工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突。

三、有利于相關(guān)權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利。如承租權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)。另外，擔(dān)保物權(quán)人、法定優(yōu)先權(quán)人可直接在執(zhí)行程序中或其通過他法律途徑主張優(yōu)先受償權(quán)。

四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔(dān)保物權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無益處置。

五、有利于評(píng)估公司作出與權(quán)利負(fù)擔(dān)相符的評(píng)估結(jié)論。比如，附租約拍賣的房地產(chǎn)，在評(píng)估階段就要考慮到所附租約對價(jià)格的影響，特別是長期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請執(zhí)行人或執(zhí)行債權(quán)人抵債，抵債價(jià)格與抵償?shù)膫鶆?wù)金額不具公平性。

7、調(diào)查權(quán)利限制(查封)的現(xiàn)狀

根據(jù)法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級(jí)法院指定執(zhí)行、提級(jí)執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來說，只有查封法院才有權(quán)處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實(shí)踐中，出現(xiàn)無權(quán)處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長時(shí)間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據(jù)現(xiàn)有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯(cuò)誤;二是查封登記機(jī)關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達(dá)回證中未備注查封、輪候查封情況。

五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議

1、進(jìn)一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過程應(yīng)當(dāng)向社會(huì)和當(dāng)事人公開，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應(yīng)向相關(guān)權(quán)利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容，房地產(chǎn)的評(píng)估、拍賣的程序和結(jié)果等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知各方當(dāng)事人，全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。

2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。國土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門等相關(guān)職能部門應(yīng)協(xié)助法院全面及時(shí)查詢有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對于被執(zhí)行人正在申請辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的應(yīng)按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關(guān)手續(xù)，并向社會(huì)批露有關(guān)信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應(yīng)及時(shí)回復(fù)和協(xié)助采取相關(guān)措施。

3、法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)規(guī)范對房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應(yīng)結(jié)合實(shí)際，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)調(diào)查的事項(xiàng)清單，統(tǒng)一調(diào)查步驟和標(biāo)準(zhǔn)，明確調(diào)查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當(dāng)事人全面了解拍賣標(biāo)的，降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇7

報(bào)告顯示，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)市場集中度加速提升，百強(qiáng)企業(yè)占市場份額首次超過40%。同時(shí)，規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)，盈利能力加速分化，行業(yè)資源向大規(guī)模企業(yè)集聚，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、快者愈快”的定律在行業(yè)中的作用更加顯著。

同時(shí)，由于土地成本走高等原因，百強(qiáng)房企凈利潤率持續(xù)走低，凈利潤增長率仍明顯低于企業(yè)營收增長率。

20房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的休整期，將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境和嚴(yán)格的監(jiān)管。報(bào)告認(rèn)為，在調(diào)控作用下熱點(diǎn)城市市場的量價(jià)將逐步回調(diào)，“分化”延續(xù)，行業(yè)洗牌加速;同時(shí)，特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍(lán)海市場的發(fā)展機(jī)遇不斷顯現(xiàn)。在此背景下，房產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面對可能被淘汰的窘境和新的投資機(jī)遇，特別是年房企銷售將開啟“5000億”時(shí)代，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，邁向寡頭壟斷競爭。另一方面，競爭加劇，“大魚吃小魚”成為常態(tài)，行業(yè)格局面臨又一輪洗牌。

2017中國房產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“前三甲為：恒大、萬科、碧桂園，三家房企年銷售額也同時(shí)突破3000億。

”TOP10”的房企銷售額均值達(dá)2185.7億元，為百強(qiáng)企業(yè)均值的4.6倍，同比增長率均值達(dá)56.8%，市場份額提升至18.6%，行業(yè)集中度提升。另一方面，企業(yè)凈利潤率因規(guī)模差異呈現(xiàn)出遞減趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

百強(qiáng)企業(yè)銷售規(guī)模也再度擴(kuò)大，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，百強(qiáng)企業(yè)銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7、16.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯。

房企開發(fā)的熱點(diǎn)方面，一二線城市仍是百強(qiáng)企業(yè)拼殺的高地，20百強(qiáng)企業(yè)中前50位企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目中來自一二線城市的銷售額占比達(dá)83.9%;受重點(diǎn)二線城市市場成交熱度上升的影響，來自二線城市的銷售額占比最高，達(dá)56.9%，二線城市對百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)愈發(fā)凸顯。從年新增土地儲(chǔ)備的城市來看，百強(qiáng)企業(yè)在杭州、南京、上海、蘇州、天津等銷售成交額漲幅較高的城市明顯加大了土地投資力度。

此外，越來越多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始探索多元發(fā)展，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。“互聯(lián)網(wǎng)+”逐漸滲透全產(chǎn)業(yè)鏈，大數(shù)據(jù)營銷、社區(qū)O2O、房地產(chǎn)眾籌等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)創(chuàng)新紛紛亮相，更新了客戶的購買和居住體驗(yàn)。

百強(qiáng)企業(yè)第四的保利地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人稱，“保利地產(chǎn)開拓了房地產(chǎn)投資咨詢、中介和互聯(lián)網(wǎng)金融的綜合服務(wù)模式，為高凈值人群提供有效的資產(chǎn)管理服務(wù)?！笨梢?，房產(chǎn)和金融、互聯(lián)網(wǎng)的融合在新時(shí)期越來越普遍，房地產(chǎn)的金融屬性或許越來越深刻，也反過來推動(dòng)房價(jià)的劇烈變化。

展望2017，自去年7月中央嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫后，房產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，對融資渠道的限制也擴(kuò)大至私募資管，2017年房企將面臨資金和銷售方面的雙方監(jiān)管。部分大筆投融資擴(kuò)張的企業(yè)，尤其對于在熱點(diǎn)城市投資集中的部分房企，將面臨較大流動(dòng)性壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面臨多方面的壓力，或許百強(qiáng)房企將進(jìn)一步“增收不增利”，徘徊中進(jìn)入“薄利多銷”的時(shí)代。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇8

1月5日石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會(huì)，向社會(huì)公開石家莊房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析。官方數(shù)據(jù)顯示，20石家莊房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，商品房上市成交大幅增長，商品住房供求平衡量增價(jià)穩(wěn)，商業(yè)辦公用房庫存繼續(xù)增大，二手房成交降幅逐步收窄。預(yù)計(jì)石家莊房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

去年商品房成交面積同比增41%

石市住房局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年全年石家莊市區(qū)共發(fā)放商品房預(yù)售許可證152個(gè)，涉及市區(qū)77個(gè)項(xiàng)目，上市面積806萬平方米，同比增長36%。

去年市區(qū)全年商品房成交面積為672萬平方米，同比增長41%；成交金額達(dá)到了482億元，同比增長51%。

從房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2014年石家莊市區(qū)商品房成交均價(jià)為7173元/平方米，同比增長7%。

在上市量和成交量、房價(jià)同比齊漲的同時(shí)，市場也出現(xiàn)了庫存增大的問題。住房局官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1041萬平方米，其中商品住房為522萬平方米，商業(yè)辦公類用房為472萬平方米。

2014年石家莊市區(qū)新建商品住房上市面積566萬平方米，同比增長58%；成交量為552萬平方米，同比增長52%；市區(qū)新建商品住房成交均價(jià)為6410元/平方米，同比增長1%。

從新建商品住房供求比數(shù)據(jù)1、03：1來看，省會(huì)房地產(chǎn)市場供求基本平衡。按成交面積劃分，90-144平方米的房產(chǎn)成交量占到總成交量的63%；按購買人群劃分，本市居民購買量占總成交量87%。

“2014年市區(qū)新建商品住房成交量先抑后揚(yáng)”，石市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這主要是因?yàn)榇罅繕潜P年中集中上市，有效帶動(dòng)了成交量的增長。同時(shí)，受取消限購、央行發(fā)布新“首套房認(rèn)定”等政策疊加效應(yīng)影響，購買力得到進(jìn)一步釋放。

“石市購房者仍以剛性需求和改善性需求為主”，該負(fù)責(zé)人介紹，住房局官方統(tǒng)計(jì)顯示，石市成交價(jià)在6000元至8000元左右、位置沿二環(huán)周邊的項(xiàng)目、面積在90-130平方米的中小戶型，仍是市場主體剛、改需型購房者的首選，銷售占到全部成交樓盤將近53%；而中心城區(qū)主推大戶型，均價(jià)甚至高達(dá)1、5萬元左右的高端項(xiàng)目，銷售形勢不樂觀。

昨日石市住房局還公開了最貼近市場的典型樓盤現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)數(shù)據(jù)。根據(jù)住房局在石家莊城區(qū)選定的120個(gè)典型樓盤數(shù)據(jù)分析顯示，自2014年5月以來，現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)一直保持平穩(wěn)。去年12月份市區(qū)商品住宅現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)達(dá)到8500元/平方米，二手住房均價(jià)達(dá)到8600元/平方米。

按照住房局官方數(shù)據(jù)顯示，2014年石市商業(yè)辦公類用房上市量為177萬平方米，同比下降1%；成交量87萬平方米，同比增長13%；成交均價(jià)為1、298萬元/平方米，同比增長34%；供求比為2、02：1，供大于求。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商業(yè)辦公類用房累計(jì)可售472萬平方米，按照2014年月均成交7萬平方米的速度計(jì)算，完全消化掉現(xiàn)有庫存，需要67個(gè)月，已經(jīng)超過正常庫存消化周期。

2014年市區(qū)二手房共成交173萬平方米，同比下降14%；成交金額92億元，同比下降15%，成交均價(jià)5338元/平方米，同比下降1%。

從二手房成交結(jié)構(gòu)看，成交集中在兩室戶型為主，面積多集中在90平方米以下。此類戶型成交總面積達(dá)到77萬平方米，占到二手房總成交量的45%，主要購房人群仍以首次置業(yè)為主；從成交價(jià)格看，學(xué)區(qū)房、周邊交通配套成熟、小區(qū)成規(guī)模且在左右建成的小區(qū)，成交量與價(jià)格不斷走高。

石市住房局相關(guān)人士預(yù)測，20石家莊房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。預(yù)計(jì)市場供給量將進(jìn)一步增加。年將有大量樓盤集中上市，持續(xù)的簽約備案將帶動(dòng)成交量的增長；伴隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度和推出房產(chǎn)稅等政策預(yù)期，將使前期過度投資的房產(chǎn)以及城中村改造產(chǎn)生的多余回遷房等存量房逐步釋放出來，形成二手房房源供給。

隨著石家莊行政區(qū)劃的調(diào)整，更多的城市周邊郊縣人口吸納至城市范圍之內(nèi)，剛性需求群體擴(kuò)大，將會(huì)有效激發(fā)樓市整體活力；居住“房改房”和住房面積相對較小的群體，其購買力在取消限購后得到釋放，改善性需求將有所增加；另外，金融政策的調(diào)整，將促使購買力進(jìn)一步增強(qiáng)。

在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場不具備大幅調(diào)整空間；開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購房人對房地產(chǎn)市場的預(yù)期已趨于理性，預(yù)計(jì)2015年房價(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢。

由于商業(yè)用房價(jià)格較高，消費(fèi)者投資逐漸趨于理性，以及經(jīng)濟(jì)形勢下行、商業(yè)經(jīng)營不景氣及電商的快速發(fā)展等因素影響，商業(yè)辦公用房的銷售困難，今后一段時(shí)間仍將以消化庫存為主。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、改善性、舒適性及高端的需求越來越多樣化，開發(fā)企業(yè)將注重樓盤品質(zhì)化、風(fēng)格化、差異化，滿足消費(fèi)者追求個(gè)性化的需求，同質(zhì)化樓盤將逐步減少。

■2014年石家莊市區(qū)——

商品房上市面積806萬平方米，同比增36%

成交面積672萬平方米，同比增41%

成交金額482億元，同比增51%

成交均價(jià)7173元/平方米，同比增7%

上市面積566萬平方米，同比增58%

成交面積552萬平方米，同比增52%

成交均價(jià)6410元/平方米，同比增1%

上市面積為177萬平方米，同比降1%

成交面積87萬平方米，同比增13%

成交均價(jià)1、298萬元/平方米，同比增34%

成交面積173萬平方米，同比降14%

成交金額92億元，同比降15%

成交均價(jià)5338元/平方米，同比降1%

房地產(chǎn)報(bào)告 篇9

一談起市調(diào)這個(gè)老生常談的話題，似乎其中已沒什么新意，然而在實(shí)際的工作過程中，還有很多地方還值得一談，

對于跨國公司來講，市調(diào)是決策前的必修課，每一步?jīng)Q策必須通過市調(diào)得到數(shù)據(jù)，根據(jù)各種工具或模型得出結(jié)論。而對于大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)而言，經(jīng)驗(yàn)在決策的過程中經(jīng)驗(yàn)的比重大于數(shù)據(jù)。于是乎，在市調(diào)行業(yè)就出現(xiàn)了2種不同的學(xué)說，一種以跨國公司和4A廣告公司為代表，認(rèn)為進(jìn)行決策是必須進(jìn)行各項(xiàng)市調(diào)的，市調(diào)的數(shù)據(jù)結(jié)論是決策的依據(jù) ，這種方式暫時(shí)稱之為數(shù)字化；而國內(nèi)企業(yè)往往根據(jù)決策者自己以往的經(jīng)驗(yàn)和自己在市場上走訪的所見所聞進(jìn)行決策，并且不乏成功的案例，這種方式暫時(shí)稱之為模糊化。其實(shí)在電子領(lǐng)域，數(shù)字和模糊是并行存在的，是相互服務(wù)的，模糊運(yùn)算是數(shù)字運(yùn)算的高級(jí)階段，但必須以數(shù)字運(yùn)算為基礎(chǔ)。市調(diào)也是這樣，應(yīng)以市調(diào)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，但必須通過智慧理智的大腦加工方可運(yùn)用。

筆者主觀上反對一切數(shù)字化，數(shù)字客觀上可以反映一定的事實(shí)，但數(shù)字也會(huì)和我們開玩笑的。我們都想知道自己的“上帝”想要什么，其實(shí)，“上帝”自己也不知道自己想要什么，“上帝”也會(huì)向我們說慌的，因?yàn)樗麄冇刑摌s心。他們大多情況下會(huì)把自己光彩的一面展現(xiàn)在你的面前，脆弱的一面深藏在心底，而決定其實(shí)際行動(dòng)的因素，還是心底的東西。筆者最近作了一個(gè)藥品的問卷調(diào)查，問受訪者，除了療效，您還對產(chǎn)品的哪方面感興趣，結(jié)果有的對起效速度感興趣，有的對是否有副作用感興趣，有的對服用是否方便感興趣……但對包裝感興趣的是少之又少，如果真的按照“上帝”的意思，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，“上帝”這么回答，只是告訴你，包裝是外部的東西，我對藥品之外的花花綠綠的不感興趣。實(shí)際上，在多年的實(shí)踐中，同樣的商品，“上帝”一定會(huì)選擇他認(rèn)為精美的那個(gè)包裝的。還有一項(xiàng)，問題是，您治療這種疾病，您會(huì)采取的方法是什么，60%的受訪者會(huì)回答我要按療程服用藥品，從根本治療，一小部分選擇服用速效的藥品頂一下就可以。如果這是真的，市場上口服中藥的份額一定高于速效藥品，而實(shí)際上，速效藥品的銷售額是口服中藥的5倍！就連可口可樂當(dāng)年也輕信了“上帝”的建議，改變了口味，導(dǎo)致市場份額的直線下滑……由此可見，數(shù)字化的市場調(diào)研要使用慎重！

筆者主觀上也反對完全脫離數(shù)字化調(diào)研，靠主觀臆斷，俗稱“拍腦門”，

國內(nèi)靠“拍腦門”經(jīng)營的企業(yè)比比皆是，每天都有大量因“拍錯(cuò)了腦門”而走上不歸之路。雖然有很多的成功企業(yè)，常年不衰，但這些企業(yè)的核心力量不是科學(xué)的決策體系，而是靠杰出的領(lǐng)導(dǎo)人，這個(gè)（部分）人憑借其對市場的高度理解，對行業(yè)的前瞻性，制定出合乎市場潮流的決策，使企業(yè)走向成功。但這并不能使企業(yè)成為百年企業(yè)，永續(xù)經(jīng)營?？v觀世界500強(qiáng)，都是有理性的管理機(jī)制和科學(xué)的決策系統(tǒng)。因此，數(shù)字化調(diào)研的基礎(chǔ)性作用不可忽略，決策前必須有調(diào)研實(shí)施。前幾期一位老師曾發(fā)表文章，批駁有些公司市場調(diào)研一大圈后，終于得出結(jié)論：老虎吃肉，羊吃草，意為調(diào)研和主觀觀察的結(jié)果是一致的。但是，對于大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營者而言，雖知老虎吃肉，但不敢肯定是真吃肉還是假吃肉，愛吃什么肉，能吃多少肉，因此雖然在正確的方向上進(jìn)行投資，心里還是有很大的危機(jī)感。一旦花費(fèi)資金進(jìn)行調(diào)研，知道老虎真的吃肉，愛吃馬肉，一次能吃半匹馬，這樣一來投資者的心中就豁然開朗了，以前躊躇的東西被證實(shí)了，下一步該如何進(jìn)行以至于整體如何操作也就有了譜。

筆者認(rèn)為，調(diào)研的最高境界是數(shù)字化基礎(chǔ)上的模糊化，即首先有了數(shù)字的調(diào)研信息，然后運(yùn)用豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)地的市場走訪對數(shù)字進(jìn)行甄別和消化。項(xiàng)目投資或重大決策之前，必須進(jìn)行詳實(shí)的市場調(diào)研，取得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)取得的過程中，問卷設(shè)計(jì)要結(jié)合心理學(xué)，盡量使受訪者的真實(shí)想法反映出來；在訪問過程中，要仔細(xì)分析受訪者的每一個(gè)反映，剝掉他虛榮的外衣，引導(dǎo)其說出心里話。即使有了相對準(zhǔn)確的調(diào)研數(shù)據(jù)，也還要和宏觀的市場環(huán)境對比，看這樣的微觀是否會(huì)產(chǎn)生這樣的宏觀，是否和現(xiàn)在的市場趨勢相符，如果出現(xiàn)了差別，那就說明你的調(diào)研在某方面出現(xiàn)了偏差，或調(diào)研不全面，調(diào)研結(jié)果不能解釋現(xiàn)有的市場情況。只有這樣反復(fù)比對，反復(fù)分析，豐富的經(jīng)驗(yàn)加上市場洞察力再加上準(zhǔn)確的調(diào)研數(shù)據(jù)，調(diào)研的數(shù)字化與模糊化相結(jié)合，決策就會(huì)在大方向上不會(huì)偏離，還可根據(jù)目前的形勢出一支奇兵，使企業(yè)在正確的道路上不斷前進(jìn)。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇10

第一， 多微笑。

微笑反映了一個(gè)人的素質(zhì)和道德風(fēng)貌，微笑會(huì)使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個(gè)簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。

俗話說“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當(dāng)客戶一進(jìn)門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團(tuán)購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點(diǎn)也不嚴(yán)肅，親和力很強(qiáng)，這就是她的優(yōu)勢。

第二， 會(huì)說話。

說話是一門藝術(shù)，掌握了說話的技巧就掌握了藝術(shù)的精髓。會(huì)說話就是會(huì)尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時(shí)，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學(xué)問，你謙讓他人，就會(huì)贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會(huì)換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。

在這方面我深感會(huì)說話的好處。那是兩年前，一個(gè)學(xué)姐借我的小音箱給新生們放音樂教歌，我很高興的將小音箱雙手奉上。當(dāng)時(shí)我們在大操場，學(xué)姐把音量放到最大聲后面的同學(xué)還是聽不見，說實(shí)話她當(dāng)時(shí)如果把音箱還給我時(shí)說聲音太小，用不上，我定會(huì)有些失望?？墒俏衣牭降膮s是：“謝謝你，你的音箱很精致很漂亮，在寢室是很實(shí)用的?！蔽衣犃送Ω吲d的，對她的印象也很好。

在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調(diào)、怎樣說、說什么是至關(guān)重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號(hào)碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會(huì)對客戶說：“您方便留個(gè)號(hào)碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動(dòng)打電話通知您?！边@時(shí)客戶都會(huì)留號(hào)碼的?；蛘哒f：“您的電話是13……”一般客戶都會(huì)把自己的號(hào)碼接下去的。如果客戶不愿意留號(hào)碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了。”或者說：“留個(gè)吧，不然我們經(jīng)理會(huì)罵的?！边@時(shí)候，客戶都會(huì)產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號(hào)碼也是十分不情愿的。

我們面對的客戶性格多種多樣，這就要求銷售代表善于抓住對方心理。有些客戶性格溫和，你說什么他就比較認(rèn)同什么，遇上這樣的客戶房子就比較好銷售了，第一天看完房第二天就來交定金了。有些客戶喜歡吹牛、喜歡炫耀，他在你面前總是說他家在哪有房，房子的地段裝修建材怎么怎么樣，他甚至比你還會(huì)銷售。這時(shí)候你不能把你的想法強(qiáng)加給他，而是耐心聽他講完。如果他覺得他的虛榮心滿足了，你的成交率也就高了。有些客戶卻是寡言少語，對什么都不發(fā)表意見，但是他心里什么都清楚，這時(shí)候你就要挑重點(diǎn)說了，否則就是白費(fèi)口舌。如果他覺得某一點(diǎn)很在理符合他心意，他自然會(huì)附和你。還有些客戶優(yōu)柔寡斷、猶豫不絕，雖然經(jīng)常來售樓部，但是就是遲遲不訂房。他一會(huì)兒覺得俊峰華庭的房比這便宜，一會(huì)兒覺得鴻城·歐洲假日的房子戶型比這好。這時(shí)候就要使用些技巧了。那時(shí)正在銷售代表犯難的時(shí)候，我們經(jīng)理一句話就把問題解決了。她對那個(gè)客戶說這個(gè)戶型只剩一套房了，有好幾個(gè)客戶在等，再不定下來就賣給別人了。這話一說那就緊張了，立即要求我們把房子留住，然后取銀行取錢定好了房。這就叫做激將法，對于銷售很適用。

第三， 要有自己的人脈網(wǎng)，合理處理自己和同事的關(guān)系。

正所謂，一個(gè)籬笆三個(gè)樁，一個(gè)好漢三個(gè)幫。一個(gè)人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因?yàn)槿魏稳硕疾辉负退煌?，這使他陷入了孤立無援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關(guān)系網(wǎng)應(yīng)更廣，基礎(chǔ)更深才行。建立起人際關(guān)系網(wǎng)的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關(guān)，還與她的人脈有關(guān)所以說公司要找有經(jīng)驗(yàn)的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經(jīng)驗(yàn)豐富，而且積累的人際關(guān)系也廣。從而老客戶帶動(dòng)新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。

銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己?！懊總€(gè)人都會(huì)銷售，而且都在不停的銷售自己。”銷售主管張姐對我說。是的。會(huì)銷售自己才是會(huì)銷售。得到老板得到同事的認(rèn)可都是在銷售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關(guān)系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會(huì)有良好的銷售結(jié)果。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇11

市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。20xx年市政府工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價(jià)的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動(dòng)資金。

市現(xiàn)有工商注冊備案在冊擔(dān)保公司20多家，如：恒實(shí)擔(dān)保、誠信擔(dān)保、信合擔(dān)保、恒順擔(dān)保等，此20多家擔(dān)保公司現(xiàn)擔(dān)保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營性貸款進(jìn)行扶持，截止20xx年5月的擔(dān)保額余額為億元，在寧德地區(qū)該司所經(jīng)營的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔(dān)保的擔(dān)保模式為閩東地區(qū)首家擔(dān)保公司，在我市現(xiàn)有的擔(dān)保背景條件下該司以“謹(jǐn)慎操作、嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)、確保目標(biāo)、有序擴(kuò)展”為方針，以“積極探索、穩(wěn)健經(jīng)營”為準(zhǔn)則，擔(dān)保業(yè)務(wù)嚴(yán)格遵循公司《章程》和《實(shí)施細(xì)則》，形成“大小并舉、助強(qiáng)扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔(dān)保運(yùn)行機(jī)制。是專業(yè)從事個(gè)人融資信用擔(dān)保、抵押加成個(gè)人貸款、企業(yè)融資信用擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資擔(dān)保及金融中介服務(wù)的智力型現(xiàn)代化企業(yè)。

信泰擔(dān)保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規(guī)劃草案相吻合，加快城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點(diǎn)快速發(fā)展業(yè)務(wù)：

（1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時(shí)間期限已久，隨著近幾年房價(jià)的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；

（2）、現(xiàn)有市企業(yè)法人經(jīng)營性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉(zhuǎn)移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個(gè)體工商戶提供有效的流動(dòng)資金；

（3）、隨著城市的有效規(guī)劃，城市建設(shè)的加快發(fā)展，開拓新的市場空間大。

（1）、專業(yè)把控風(fēng)險(xiǎn)--公司股東來自電機(jī)、貿(mào)易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；

（2）、專業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔(dān)保公司多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)；

（3）、專業(yè)服務(wù)—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個(gè)人經(jīng)營貸款服務(wù)，目標(biāo)客戶明確。

六、合作效益及風(fēng)險(xiǎn)分析：

風(fēng)險(xiǎn)分析：在貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方面，信泰擔(dān)保有限公司可以通過優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個(gè)性化服務(wù)，分擔(dān)銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。

其次，事后風(fēng)險(xiǎn)釋放方面，信泰擔(dān)保有限公司的優(yōu)勢更是無可替代的，中行直貸的`項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現(xiàn)性不佳。信泰擔(dān)保有限公司的現(xiàn)金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時(shí)得到消除，之后更加靈活的處理手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解。

合作優(yōu)勢：信泰擔(dān)保有限公司的時(shí)效性快。有時(shí)候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時(shí)間浪費(fèi)；而信泰擔(dān)保有限公司的恰恰表現(xiàn)出靈活多變的為不同企業(yè)設(shè)計(jì)專用的融資方案模式，大大節(jié)省了企業(yè)主的時(shí)間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。

另外，信泰擔(dān)保有限公司在抵押基礎(chǔ)上的授信，額度大大超過抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔(dān)保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。

擔(dān)保公司與銀行合作是長期發(fā)展的趨勢，發(fā)達(dá)的民營企業(yè)、正規(guī)金融機(jī)構(gòu)與民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間存在的相互促進(jìn)的關(guān)系，促使金融機(jī)構(gòu)與投資擔(dān)保公司加大合作，那么金融機(jī)構(gòu)在為小企業(yè)提供貸款時(shí)存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問題能得到有效緩解，形成正規(guī)金融機(jī)構(gòu)、投資擔(dān)保公司、中小企業(yè)三方共贏的良好局面，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇12

4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648?O，成交總建筑面積156351?O，成交總金額5792萬元。平均樓面地價(jià)310元/?O。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規(guī)范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的成熟。

旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/?O競得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。

截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042?O，總建筑面積1038645?O。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗?？偝鲎屆娣e為749750?O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房價(jià)的另一個(gè)增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780?O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)勢力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。

4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開盤，比上月的6個(gè)增加了150％。

4月開盤項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：

武昌片區(qū)開盤量最大。本月開盤項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項(xiàng)目，開盤當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/?O左右，又是保利開發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價(jià)4280元/?O，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤龍城有2個(gè)項(xiàng)目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項(xiàng)目較少，4月開盤的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷售情況均不理想。

萬元項(xiàng)目增多。本月有5個(gè)10000元/?O左右的項(xiàng)目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價(jià)10500元/?O，開盤銷售110套，其余項(xiàng)目銷售情況一般。高端項(xiàng)目依然是影響全市房價(jià)的一個(gè)增長極，從本月高端項(xiàng)目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對價(jià)格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價(jià)比較高的項(xiàng)目銷售情況較好，而一般項(xiàng)目銷售不容樂觀?；嘏畔⑦€有待觀察。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場的波動(dòng)。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：204月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。

本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場是否回暖的判斷尚待時(shí)日。

價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于20。價(jià)格漲幅較小，對全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，2008年4月全市累計(jì)成交面積38.04萬?O ，較3月下降了23.8％。累計(jì)成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進(jìn)一步探底過程。

全市小結(jié)：

土地市場上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房價(jià)的另一個(gè)增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。是繼政府對四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場對開發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門檻。

全市市場價(jià)漲量跌。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)年底的下跌之勢，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。

市場理性回歸，市民置業(yè)以性價(jià)比優(yōu)先。從目前市場上開盤項(xiàng)目銷售情況可以看出，銷售較好的項(xiàng)目大部分性價(jià)比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。武漢市場真正進(jìn)入買方市場。

4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房價(jià)擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。

武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢，而中心區(qū)的房價(jià)及成交量對全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。

區(qū)域市場小結(jié)：

片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。各片區(qū)價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。目前的房價(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇13

在這次將近三個(gè)月的實(shí)習(xí)后，不管是在做事還是在做人方面都收獲了很多?，F(xiàn)在很多行業(yè)都是要我們營銷和行政人員的，隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和知識(shí)的不斷更新要求我們要不斷的學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)，再學(xué)習(xí)!

21世紀(jì)的營銷教育是素質(zhì)教育。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，營銷教育培養(yǎng)的是高素質(zhì)的“通才”，教師不僅僅是傳授專業(yè)知識(shí)，更重要的是給學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)有利的學(xué)習(xí)、生活氛圍，本著能構(gòu)建完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，拓寬知識(shí)背景和能力基礎(chǔ)的原則，讓學(xué)生學(xué)會(huì)“做人、做事、做學(xué)問”。

21世紀(jì)的營銷教育是終身教育。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，學(xué)校教育再也不是一次性為學(xué)生準(zhǔn)備一切的教育，學(xué)習(xí)的社會(huì)化、社會(huì)化學(xué)習(xí)是教育更普遍的形式，終身教育是營銷教育的主要目標(biāo)，一個(gè)人只要有一、二個(gè)月不學(xué)習(xí)，就會(huì)落后，營銷人員將不斷回歸教育，“活到老、學(xué)到老”正是為此需要做了很恰當(dāng)?shù)脑忈尅?/p>

我們在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之過急，剛剛做房產(chǎn)置業(yè)顧問一個(gè)對所售房源不了解，手上也沒有很誠心的客戶，約出來帶看都是比較困難的所以說新人的話三個(gè)月不開單都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定會(huì)簽單的，做事要一步一個(gè)腳印，踏踏實(shí)實(shí)的，不要想一口吃一個(gè)胖子，所以還是要有耐心。當(dāng)然自學(xué)能力也是很重要的，在學(xué)校什么事都有老師教導(dǎo)的，但是在社會(huì)上有不懂的東西沒有人會(huì)主動(dòng)去指導(dǎo)你的，只能通過自己不斷的學(xué)習(xí)去解決疑難問題。

不管做什么工作起先都是要給自己定一個(gè)目標(biāo)，然后向自己制定的目標(biāo)不斷地努力，一個(gè)人只有有了目標(biāo)才會(huì)更有激情。在工作上要不懂就問，多多學(xué)習(xí)。而做人上，一定要老實(shí)，不能太狡猾，在別人尋求幫助的時(shí)候能幫到的一定去幫，不能幫的也盡自己最大的努力去幫。

3年的大學(xué)生活幫助我構(gòu)建了豐富知識(shí)體系及知識(shí)框架，社會(huì)是我終生需要不斷學(xué)習(xí)并通過實(shí)踐不斷豐富自身生活技能的一所大學(xué)。畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)生大學(xué)學(xué)習(xí)完成全部課程后的最重要的實(shí)踐環(huán)節(jié)。通過畢業(yè)實(shí)習(xí)可以使我們學(xué)生更直接接觸企業(yè)，進(jìn)一步了解企業(yè)實(shí)際，全面深刻地認(rèn)識(shí)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營過程，熟悉和掌握市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的運(yùn)營規(guī)律，特別是企業(yè)市場營銷工作的基本規(guī)律;了解企業(yè)運(yùn)營、活動(dòng)過程中存在的問題和改革的難點(diǎn)問題，并通過撰寫實(shí)習(xí)報(bào)告，使學(xué)生學(xué)會(huì)綜合應(yīng)用所學(xué)知識(shí)，提高分析和解決企業(yè)市場營銷問題的能力，并為撰寫畢業(yè)(設(shè)計(jì))論文做好準(zhǔn)備。在這將進(jìn)三個(gè)月的實(shí)習(xí)時(shí)間里，我在我的實(shí)習(xí)單位了解和研究了企業(yè)主要的一些基本情況和問題，了解到當(dāng)今房地產(chǎn)事業(yè)仍然是很吃香的一門行業(yè)，在石家莊幾乎每天都會(huì)有接近120套房子會(huì)在中介公司成交掉，即使是國家嚴(yán)重控制房產(chǎn)并且針對房產(chǎn)出臺(tái)很多政策但是對房產(chǎn)是似乎影響不是很大的，因?yàn)楫吘官I房子的還是要買的。其實(shí)，當(dāng)今房產(chǎn)對中國的經(jīng)濟(jì)起到很大的推動(dòng)作用，如果哪天一旦房產(chǎn)行業(yè)蕭條了，相信對中國的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很大的打擊的。所以我堅(jiān)信房地產(chǎn)行業(yè)還是中國最大的發(fā)展行業(yè)的。

本次實(shí)習(xí)是我大學(xué)生活重要的里程碑，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學(xué)的知識(shí)應(yīng)用于實(shí)際的工作中，理論和實(shí)際是不可分的，在實(shí)踐中我的知識(shí)得到了鞏固，工作能力也得到了鍛煉;其次，本次實(shí)習(xí)開闊了我的視野，使我對現(xiàn)在的企業(yè)營銷，工作生活有所了解，我對置業(yè)顧問的行程也有了進(jìn)一步的掌握;此外，我還結(jié)交了許多朋友、學(xué)長學(xué)姐，我們在一起相互交流，相互促進(jìn)。因?yàn)槲抑乐挥泻退麄兩钊虢佑|你才會(huì)更加了解會(huì)計(jì)工作的實(shí)質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、方法。為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)報(bào)告 篇14

1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)(暫定名)2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。

土地價(jià)格：元/畝(A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：㎡

(1)步行約10分鐘可至A市中心。

(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近A市小學(xué)。

(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的`優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，和被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65，占全市固定資產(chǎn)投資12.6。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25和35，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，20xx年到20xx年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42，年增幅達(dá)16。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95以上購房戶均為房改房換房。

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

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